東近江市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,400万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 2.1万円/㎡
- 5年で+152.9%
- 2025年の取引件数
- 200
- 滋賀県内 12エリア中 9位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約5.6%上昇し、その前の5年（年5.5%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
滋賀県平均に対して伸び悩み
戸建ての㎡単価は滋賀県平均より36%低い水準です。10年前の差は27%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は718万円〜2,725万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は2.6%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は3.9%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は17.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は10.6%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は18%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は下落が続く
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-3%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ44%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、58%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
東近江市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 109,923
- 2020年比 -2.6%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年の転入超過
- -189
- 人口千人あたり -1.72
- 滋賀県：+0.25
- 空き家率（2023年）
- 17.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 10.6%
- 滋賀県：12.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.9万円
- 月額・借家全体
- 滋賀県：5.2万円
- 大地震のリスク
- 17.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 滋賀県：20.6%
- 公示地価（2026年）
- 2.8万円/㎡
- 1年 -0.1%・5年 -3.4%
- 滋賀県：4.1万円/㎡
- 洪水リスク
- 57.7%
- 地価公示地点26か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土砂災害リスク
- 3.8%
- 地価公示地点26か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 滋賀県：1.6%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
東近江市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
戸建て
300万円
4.6万円/㎡
- 伊庭町
- 能登川 · 徒歩9分
- 土地110㎡ · 延床65㎡
- 1976年築
1,400万円
12.2万円/㎡
- 布引台
- 大学前(滋賀) · 徒歩6分
- 土地210㎡ · 延床115㎡
- 1999年築
2,900万円
25.2万円/㎡
- ひばり丘町
- 八日市 · 徒歩23分
- 土地160㎡ · 延床115㎡
- 2019年築
データ表を表示
| 年 | 戸建て |
|---|---|
| 2007 | 1,300万円 |
| 2008 | 1,200万円 |
| 2009 | 1,200万円 |
| 2010 | 1,550万円 |
| 2011 | 1,700万円 |
| 2012 | 1,000万円 |
| 2013 | 1,600万円 |
| 2014 | 1,100万円 |
| 2015 | 1,600万円 |
| 2016 | 1,700万円 |
| 2017 | 1,400万円 |
| 2018 | 1,600万円 |
| 2019 | 1,000万円 |
| 2020 | 1,400万円 |
| 2021 | 1,300万円 |
| 2022 | 1,300万円 |
| 2023 | 1,000万円 |
| 2024 | 1,400万円 |
| 2025 | 1,400万円 |
| 2026年（途中まで） | 840万円 |
データ表を表示
| 年 | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 11.8万円/㎡ | 2.3万円/㎡ |
| 2008 | 11.1万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2009 | 9.7万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2010 | 10.6万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2011 | 12.5万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2012 | 9.2万円/㎡ | 2.8万円/㎡ |
| 2013 | 9.9万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2014 | 8.9万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2015 | 11.5万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2016 | 12万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2017 | 10.9万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2018 | 12万円/㎡ | 1.6万円/㎡ |
| 2019 | 8万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2020 | 7.4万円/㎡ | 8,500円/㎡ |
| 2021 | 7.7万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2022 | 7.6万円/㎡ | 1.9万円/㎡ |
| 2023 | 8.2万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2024 | 9万円/㎡ | 2.9万円/㎡ |
| 2025 | 11.2万円/㎡ | 2.1万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 7.2万円/㎡ | 2万円/㎡ |
データ表を表示
| 築年数（年） | 戸建て |
|---|---|
| 0 | 25万円/㎡ |
| 30 | 9.9万円/㎡ |
| 33 | 4.6万円/㎡ |
| 46 | 5万円/㎡ |
| 49 | 4.2万円/㎡ |
| 50 | 4.5万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
データ表を表示
| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 11.5万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 11.1万円/㎡ | – | – |
| 2009 | – | 9.7万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 10万円/㎡ | – | – |
| 2011 | – | – | – | 21万円/㎡ |
| 2012 | – | 8.5万円/㎡ | – | – |
| 2013 | 4万円/㎡ | 9.7万円/㎡ | – | 23.6万円/㎡ |
| 2014 | – | 9.2万円/㎡ | – | – |
| 2015 | – | 8万円/㎡ | – | 21.7万円/㎡ |
| 2016 | – | 7.7万円/㎡ | – | 25万円/㎡ |
| 2017 | – | 9.9万円/㎡ | – | – |
| 2018 | – | 7.6万円/㎡ | – | 22万円/㎡ |
| 2020 | – | 5.5万円/㎡ | – | 24.2万円/㎡ |
| 2021 | – | 7.4万円/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 7.4万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.6万円/㎡ | 6万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 8.1万円/㎡ | – | – |
東近江市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 八日市 | – | – | 1,400万円 | 16 | 99 |
| 能登川 | – | – | 1,000万円 | 14 | 71 |
| 五箇荘 | – | – | 1,250万円 | 14 | 28 |
| 太郎坊宮前 | – | – | 2,300万円 | 7 | 17 |
| 桜川(滋賀) | – | – | 990万円 | 7 | 14 |
| 長谷野 | – | – | 2,000万円 | 11 | 10 |
東近江市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,400万円（84件）です。
東近江市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間で住宅地㎡単価は+152.9%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。