佐世保市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 2,300萬日圓
- 27萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 1,400萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 3.6萬日圓/㎡
- 5年 +10.6%
- 2025年成交筆數
- 327
- 在長崎県10個地區中排名第2（每㎡價格）
數據透露了什麼
漲勢加速
獨棟每㎡價格近五年年均上漲約3.2%，快於前五年的2.5%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
表現優於長崎県
獨棟每㎡價格比長崎県平均高23%。十年前溢價為13%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約11%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。
家庭自住市場
近年成交中79%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於600萬日圓至2,875萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-7%。2025年淨遷出約每千人8.1人，長期住房需求轉弱。
空置住宅多
2023年空屋率為18.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔10.4%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為1%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+8%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，27%位於最大規模淹水區，7%位於海嘯淹水區，50%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在佐世保市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 226,189
- 較2020年 -7.0%
- 長崎県：-6.1%
- 2025年淨遷入
- -1,825
- 每千人 -8.07
- 長崎県：-4.55
- 空屋率（2023年）
- 18.1%
- 非出租或出售的空屋 10.4%
- 長崎県：17.3%
- 租金中位數（2023年）
- 4.7萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 長崎県：4.5萬日圓
- 強震風險
- 0.7%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 長崎県：5.8%
- 公示地價（2026年）
- 4.1萬日圓/㎡
- 1年 +2.0%・5年 +7.6%
- 長崎県：3.8萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 26.7%
- 60個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 1.7%）
- 長崎県：23.5%
- 海嘯風險
- 6.7%
- 60個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 長崎県：5.8%
- 土石災害風險
- 50.0%
- 60個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 長崎県：23.0%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
佐世保市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
490萬日圓
24.5萬日圓/㎡
- 浜田町
- 佐世保 · 步行21分
- 1K · 20 m²
- 1989年建
2,000萬日圓
22.2萬日圓/㎡
- 高天町
- 佐世保 · 步行19分
- 4LDK · 90 m²
- 2012年建
2,900萬日圓
36.3萬日圓/㎡
- 京坪町
- 佐世保 · 步行13分
- 3LDK · 80 m²
- 2008年建
獨棟
500萬日圓
8.3萬日圓/㎡
- 江迎町長坂
- 江迎鹿町 · 步行6分
- 土地75㎡ · 樓地板60㎡
- 1983年建
1,500萬日圓
10.7萬日圓/㎡
- 日宇町
- 日宇 · 步行15分
- 土地240㎡ · 樓地板140㎡
- 1991年建
3,500萬日圓
50萬日圓/㎡
- ひうみ町
- 日宇 · 步行25分
- 土地195㎡ · 樓地板70㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,600萬日圓 |
| 2008 | 1,450萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2009 | 1,250萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2010 | 1,400萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2011 | 1,500萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2012 | 1,800萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2013 | 2,100萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2014 | 1,900萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2015 | 1,300萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2016 | 1,300萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2017 | 1,500萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2018 | 1,800萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2019 | 1,700萬日圓 | 1,450萬日圓 |
| 2020 | 1,600萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2021 | 1,800萬日圓 | 1,650萬日圓 |
| 2022 | 1,900萬日圓 | 1,600萬日圓 |
| 2023 | 2,200萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2024 | 1,400萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2025 | 2,300萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 1,750萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 10.8萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2008 | 23.6萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 17.3萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2010 | 20萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2011 | 18萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2012 | 23.1萬日圓/㎡ | 9.1萬日圓/㎡ | 3萬日圓/㎡ |
| 2013 | 28.2萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2014 | 23.5萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2015 | 19.3萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 20萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | 3.2萬日圓/㎡ |
| 2017 | 23.3萬日圓/㎡ | 12.9萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2018 | 26.7萬日圓/㎡ | 10.7萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | 22.8萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | 24萬日圓/㎡ | 9.9萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2021 | 22.5萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2022 | 29.4萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | 4.4萬日圓/㎡ |
| 2023 | 28.2萬日圓/㎡ | 12.3萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2024 | 20.3萬日圓/㎡ | 12.2萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2025 | 27萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 11.4萬日圓/㎡ | – |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.8萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 36.7萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 34.7萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 18.3萬日圓/㎡ |
| 24 | – | 20萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 11.4萬日圓/㎡ |
| 27 | 17.6萬日圓/㎡ | – |
| 28 | – | 11.5萬日圓/㎡ |
| 29 | – | 11.4萬日圓/㎡ |
| 30 | – | 13.3萬日圓/㎡ |
| 31 | – | 13萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 12.8萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 11.1萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 9.9萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 5.7萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 11.6萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 8.6萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 5.5萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 8.3萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 8.3萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 8.9萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 6.9萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 5.7萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 8.7萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 5.4萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 9.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 9.4萬日圓/㎡ | 20.8萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 10.8萬日圓/㎡ | 24.5萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | 9萬日圓/㎡ | 26.7萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 10萬日圓/㎡ | – | – |
| 2012 | – | 9.5萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | 8.3萬日圓/㎡ | 7.8萬日圓/㎡ | – | 26.6萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 12.6萬日圓/㎡ | – | 29.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 8.1萬日圓/㎡ | 11.2萬日圓/㎡ | – | 27.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 8.1萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | – | 28.7萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 11.7萬日圓/㎡ | – | 31.6萬日圓/㎡ |
| 2018 | 7.7萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | – | 31.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | 8.4萬日圓/㎡ | 8.8萬日圓/㎡ | – | 32.7萬日圓/㎡ |
| 2020 | 6.9萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ | – | 30.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 7.4萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | 8.3萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | 8萬日圓/㎡ | 10.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | 8萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.5萬日圓/㎡ | 8.7萬日圓/㎡ | – | – |
佐世保市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 佐世保 | 2,000萬日圓 | 25.4萬日圓/㎡ | 990萬日圓 | 18 | 256 |
| 日宇 | – | – | 2,400萬日圓 | 23 | 89 |
| 早岐 | – | – | 2,100萬日圓 | 19 | 88 |
| 大学 | – | – | 2,800萬日圓 | 19 | 51 |
| 大塔 | – | – | 2,500萬日圓 | 20 | 21 |
| 小浦 | – | – | 845萬日圓 | 18 | 20 |
| 山の田 | – | – | 655萬日圓 | 9 | 20 |
| 左石 | – | – | 800萬日圓 | 15 | 19 |
| ハウステンボス | – | – | 4,450萬日圓 | 14 | 16 |
| 泉福寺 | – | – | 1,800萬日圓 | 18 | 15 |
| 上相浦 | – | – | 2,300萬日圓 | 11 | 14 |
| 江迎鹿町 | – | – | 340萬日圓 | 6 | 12 |
| 吉井(長崎) | – | – | 375萬日圓 | 13 | 10 |
佐世保市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100萬日圓 | 70 m² | 41 |
| 4LDK | 2,150萬日圓 | 87.5 m² | 20 |
| 2LDK | 1,900萬日圓 | 65 m² | 12 |
佐世保市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為2,300萬日圓（每㎡27萬日圓，共25筆）。
佐世保市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,400萬日圓（共198筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。