佐世保市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,300万円
- 27万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,400万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 3.6万円/㎡
- 5年で+10.6%
- 2025年の取引件数
- 327
- 長崎県内 10エリア中 2位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
戸建ての㎡単価は直近5年で年約3.2%上昇し、その前の5年（年2.5%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
長崎県平均を上回る伸び
戸建ての㎡単価は長崎県平均より23%高い水準です。10年前の13%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約11%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。
ファミリー向けの市場
最近の取引の79%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年の戸建て取引の半数は600万円〜2,875万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は7%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約8.1人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
放置空き家が多い
2023年の空き家率は18.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は10.4%でした。放置された空き家の割合が高く、需要の弱さを示しています。安い戸建ては見つけやすい一方、売却には時間がかかる可能性があります。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は1%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ22%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、27%が想定最大規模の浸水想定区域内、7%が津波浸水想定区域内、50%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
佐世保市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 226,189
- 2020年比 -7.0%
- 長崎県：-6.1%
- 2025年の転入超過
- -1,825
- 人口千人あたり -8.07
- 長崎県：-4.55
- 空き家率（2023年）
- 18.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 10.4%
- 長崎県：17.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 長崎県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 0.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 長崎県：5.8%
- 公示地価（2026年）
- 4.1万円/㎡
- 1年 +2.0%・5年 +7.6%
- 長崎県：3.8万円/㎡
- 洪水リスク
- 26.7%
- 地価公示地点60か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 1.7%）
- 長崎県：23.5%
- 津波リスク
- 6.7%
- 地価公示地点60か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 長崎県：5.8%
- 土砂災害リスク
- 50.0%
- 地価公示地点60か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 長崎県：23.0%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
佐世保市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
490万円
24.5万円/㎡
- 浜田町
- 佐世保 · 徒歩21分
- 1K · 20 m²
- 1989年築
2,000万円
22.2万円/㎡
- 高天町
- 佐世保 · 徒歩19分
- 4LDK · 90 m²
- 2012年築
2,900万円
36.3万円/㎡
- 京坪町
- 佐世保 · 徒歩13分
- 3LDK · 80 m²
- 2008年築
戸建て
500万円
8.3万円/㎡
- 江迎町長坂
- 江迎鹿町 · 徒歩6分
- 土地75㎡ · 延床60㎡
- 1983年築
1,500万円
10.7万円/㎡
- 日宇町
- 日宇 · 徒歩15分
- 土地240㎡ · 延床140㎡
- 1991年築
3,500万円
50万円/㎡
- ひうみ町
- 日宇 · 徒歩25分
- 土地195㎡ · 延床70㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | – | 1,600万円 |
| 2008 | 1,450万円 | 1,400万円 |
| 2009 | 1,250万円 | 1,300万円 |
| 2010 | 1,400万円 | 1,400万円 |
| 2011 | 1,500万円 | 1,300万円 |
| 2012 | 1,800万円 | 1,300万円 |
| 2013 | 2,100万円 | 1,400万円 |
| 2014 | 1,900万円 | 1,400万円 |
| 2015 | 1,300万円 | 1,400万円 |
| 2016 | 1,300万円 | 1,300万円 |
| 2017 | 1,500万円 | 2,100万円 |
| 2018 | 1,800万円 | 1,500万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 1,450万円 |
| 2020 | 1,600万円 | 1,400万円 |
| 2021 | 1,800万円 | 1,650万円 |
| 2022 | 1,900万円 | 1,600万円 |
| 2023 | 2,200万円 | 1,700万円 |
| 2024 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 2,300万円 | 1,400万円 |
| 2026年（途中まで） | – | 1,750万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 10.8万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2008 | 23.6万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2009 | 17.3万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2010 | 20万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2011 | 18万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2012 | 23.1万円/㎡ | 9.1万円/㎡ | 3万円/㎡ |
| 2013 | 28.2万円/㎡ | 10万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2014 | 23.5万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2015 | 19.3万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 2.5万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 3.2万円/㎡ |
| 2017 | 23.3万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2018 | 26.7万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2019 | 22.8万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 3.1万円/㎡ |
| 2020 | 24万円/㎡ | 9.9万円/㎡ | 3.3万円/㎡ |
| 2021 | 22.5万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2022 | 29.4万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2023 | 28.2万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2024 | 20.3万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2025 | 27万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 11.4万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.8万円/㎡ |
| 1 | – | 36.7万円/㎡ |
| 2 | – | 34.7万円/㎡ |
| 22 | – | 18.3万円/㎡ |
| 24 | – | 20万円/㎡ |
| 26 | – | 11.4万円/㎡ |
| 27 | 17.6万円/㎡ | – |
| 28 | – | 11.5万円/㎡ |
| 29 | – | 11.4万円/㎡ |
| 30 | – | 13.3万円/㎡ |
| 31 | – | 13万円/㎡ |
| 33 | – | 12.8万円/㎡ |
| 35 | – | 7.1万円/㎡ |
| 36 | – | 11.1万円/㎡ |
| 37 | – | 9.9万円/㎡ |
| 38 | – | 5.7万円/㎡ |
| 39 | – | 11.6万円/㎡ |
| 40 | – | 8.6万円/㎡ |
| 41 | – | 5.5万円/㎡ |
| 42 | – | 8.3万円/㎡ |
| 43 | – | 8.3万円/㎡ |
| 44 | – | 8.9万円/㎡ |
| 45 | – | 6.9万円/㎡ |
| 46 | – | 5.7万円/㎡ |
| 47 | – | 8.7万円/㎡ |
| 49 | – | 6.4万円/㎡ |
| 50 | – | 5.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 9.6万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 9.4万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 10.8万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 9万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 10万円/㎡ | – | – |
| 2012 | – | 9.5万円/㎡ | – | – |
| 2013 | 8.3万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | – | 26.6万円/㎡ |
| 2014 | – | 12.6万円/㎡ | – | 29.2万円/㎡ |
| 2015 | 8.1万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | – | 27.5万円/㎡ |
| 2016 | 8.1万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | – | 28.7万円/㎡ |
| 2017 | – | 11.7万円/㎡ | – | 31.6万円/㎡ |
| 2018 | 7.7万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | – | 31.4万円/㎡ |
| 2019 | 8.4万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | – | 32.7万円/㎡ |
| 2020 | 6.9万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | – | 30.2万円/㎡ |
| 2021 | 7.4万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 8.3万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 8万円/㎡ | 10.1万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 8万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.5万円/㎡ | 8.7万円/㎡ | – | – |
佐世保市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 佐世保 | 2,000万円 | 25.4万円/㎡ | 990万円 | 18 | 256 |
| 日宇 | – | – | 2,400万円 | 23 | 89 |
| 早岐 | – | – | 2,100万円 | 19 | 88 |
| 大学 | – | – | 2,800万円 | 19 | 51 |
| 大塔 | – | – | 2,500万円 | 20 | 21 |
| 小浦 | – | – | 845万円 | 18 | 20 |
| 山の田 | – | – | 655万円 | 9 | 20 |
| 左石 | – | – | 800万円 | 15 | 19 |
| ハウステンボス | – | – | 4,450万円 | 14 | 16 |
| 泉福寺 | – | – | 1,800万円 | 18 | 15 |
| 上相浦 | – | – | 2,300万円 | 11 | 14 |
| 江迎鹿町 | – | – | 340万円 | 6 | 12 |
| 吉井(長崎) | – | – | 375万円 | 13 | 10 |
佐世保市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 70 m² | 41 |
| 4LDK | 2,150万円 | 87.5 m² | 20 |
| 2LDK | 1,900万円 | 65 m² | 12 |
佐世保市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,300万円（㎡単価27万円/㎡、25件）です。
佐世保市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,400万円（198件）です。
佐世保市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+12.6%、住宅地㎡単価は+10.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。