Torii gate in Lake Biwa, Shiga
照片：Torii gate in Lake Biwa, Shiga · alina ozerova / Unsplash

大津市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
33.1萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,000萬日圓
較2024年 +7.1%
住宅用地每㎡（成交）
8萬日圓/㎡
5年 +23.1%
2025年成交筆數
899
在滋賀県12個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.8%，快於前五年的2.1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與滋賀県同步

公寓每㎡價格比滋賀県平均低6%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約32%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中75%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,325萬日圓至3,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人3.1人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為10.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.5%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.3萬日圓）的34.7年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為13%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+3%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，16%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大津市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
343,051
較2020年 -0.6%
滋賀県：-1.5%
2025年淨遷入
+1,052
每千人 +3.07
滋賀県：+0.25
空屋率（2023年）
10.9%
非出租或出售的空屋 6.5%
滋賀県：12.3%
租金中位數（2023年）
5.3萬日圓
每月，所有租賃住宅
滋賀県：5.2萬日圓
強震風險
13.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
滋賀県：20.6%
公示地價（2026年）
8.1萬日圓/㎡
1年 +1.9%・5年 +2.9%
滋賀県：4.1萬日圓/㎡
洪水風險
16.3%
80個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
滋賀県：50.0%
土石災害風險
2.5%
80個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
滋賀県：1.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大津市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,300萬日圓

16.3萬日圓/㎡

  • 大萱
  • 瀬田(滋賀) · 步行8分
  • 4LDK · 80 m²
  • 1985年建
典型2026 Q1

2,400萬日圓

43.6萬日圓/㎡

  • 大萱
  • 瀬田(滋賀) · 步行2分
  • 2LDK · 55 m²
  • 2007年建
較高價位2026 Q1

3,700萬日圓

67.3萬日圓/㎡

  • 中央
  • 大津 · 步行8分
  • 1LDK · 55 m²
  • 2022年建

獨棟

較低價位2025 Q4

620萬日圓

6.5萬日圓/㎡

  • 木の岡町
  • 比叡山坂本 · 步行19分
  • 土地125㎡ · 樓地板95㎡
  • 1985年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

15.8萬日圓/㎡

  • 大平
  • 石山
  • 土地200㎡ · 樓地板120㎡
  • 2001年建
較高價位2026 Q2

3,600萬日圓

31.3萬日圓/㎡

  • 比叡辻
  • 比叡山坂本 · 步行16分
  • 土地130㎡ · 樓地板115㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2024年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+16%，獨棟為0%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,200萬日圓2,100萬日圓
20081,200萬日圓2,300萬日圓
20091,300萬日圓2,300萬日圓
20101,200萬日圓2,300萬日圓
20111,400萬日圓2,000萬日圓
20121,200萬日圓2,300萬日圓
20131,600萬日圓2,200萬日圓
20141,500萬日圓1,900萬日圓
20151,400萬日圓1,900萬日圓
20161,800萬日圓1,900萬日圓
20171,600萬日圓1,900萬日圓
20181,500萬日圓2,200萬日圓
20191,600萬日圓2,300萬日圓
20201,600萬日圓2,100萬日圓
20211,900萬日圓2,300萬日圓
20221,700萬日圓2,400萬日圓
20231,900萬日圓2,000萬日圓
20242,200萬日圓2,000萬日圓
20252,200萬日圓2,000萬日圓
2026年（部分）2,450萬日圓1,900萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約48%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200716.9萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
200818.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
200918.3萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
201017.3萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
201121.2萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
201218.5萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
201323萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
201421.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201624.3萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
201724.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
201821.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
201923.2萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
202023.1萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
202128.8萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
202226萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
202328.4萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
202431.3萬日圓/㎡16萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
202533.1萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
2026年（部分）34.3萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約18年時每㎡價格下跌約四分之一，約24年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–31.6萬日圓/㎡
1–29.8萬日圓/㎡
248.3萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
353.4萬日圓/㎡–
452萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡
548萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
645.5萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡
7–25.5萬日圓/㎡
10–25.8萬日圓/㎡
1147.5萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
1244.3萬日圓/㎡–
1340萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
1440萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
1541.4萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡
1643.8萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
1741.4萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
1837.3萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡
1936萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
2034.3萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡
2132.5萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡
2231.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
2337.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
2423.6萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
2520萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
2616.3萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
2718.6萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡
2817.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
2915.1萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
3016萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3116.3萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
3218.7萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡
3317.4萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3414.8萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡
3520萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3621萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
37–12.7萬日圓/㎡
38–10.2萬日圓/㎡
39–9.2萬日圓/㎡
40–10.2萬日圓/㎡
41–8.4萬日圓/㎡
4218萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
43–9.2萬日圓/㎡
44–10萬日圓/㎡
4521.5萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
46–9萬日圓/㎡
47–8.1萬日圓/㎡
48–5.4萬日圓/㎡
49–8.2萬日圓/㎡
50–8.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200715.7萬日圓/㎡––
200816.1萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡–
200914.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201014萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
201114.7萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡–
201214萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡–
201313.6萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡
201414.8萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡–
201515.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
201616.3萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡–
201717.1萬日圓/㎡33.1萬日圓/㎡–
201817.1萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
201917.6萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡–
202018.5萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡52萬日圓/㎡
202116.7萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡
202218.4萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡–
202317.1萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡47.6萬日圓/㎡
202418.7萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡
202520萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡
2026年（部分）22.5萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200712.6萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡–
200813.6萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡–
200911.7萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
201010萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡–
20119.7萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
20129.3萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡
201310.3萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
20148.8萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡
20159.5萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
20169.8萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
20176.9萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
20187.8萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
20198.7萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
20207.5萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
20218.7萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡
20227.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡20萬日圓/㎡29.9萬日圓/㎡
20238.5萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
20248.8萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20256.6萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
2026年（部分）–13萬日圓/㎡––

大津市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
石山1,600萬日圓24.6萬日圓/㎡1,400萬日圓16391
瀬田(滋賀)1,600萬日圓21.5萬日圓/㎡3,350萬日圓19219
大津京2,800萬日圓38.5萬日圓/㎡2,300萬日圓10194
大津2,800萬日圓45.7萬日圓/㎡2,250萬日圓11187
膳所2,300萬日圓33.8萬日圓/㎡2,300萬日圓11178
堅田1,600萬日圓23.5萬日圓/㎡2,600萬日圓13129
唐崎1,200萬日圓17.7萬日圓/㎡2,650萬日圓12116
比叡山坂本––2,500萬日圓13114
おごと温泉––2,400萬日圓1687
小野(滋賀)––1,400萬日圓1462
和邇––690萬日圓1038
山科––990萬日圓2127
志賀425萬日圓8.3萬日圓/㎡500萬日圓1425
近江舞子––840萬日圓1519
南草津––2,700萬日圓2819

大津市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓70 m²336
2LDK2,450萬日圓65 m²88
4LDK2,100萬日圓82.5 m²64
1LDK1,200萬日圓45 m²17
2DK2,450萬日圓52.5 m²12

大津市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡33.1萬日圓，共194筆）。

大津市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,000萬日圓（共436筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。