Aizuwakamatsu, Fukushima
写真：Aizuwakamatsu, Fukushima · Chuck Eugene / Unsplash

福島市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
825万円
17.3万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,400万円
2024年比 +17.9%
住宅地 ㎡単価（取引）
5万円/㎡
5年で-2.0%
2025年の取引件数
481
福島県内 14エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

下落に転じた

以前は上昇していましたが、直近5年は年約2.9%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。

福島県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は福島県平均より7%低い水準です。10年前の差は7%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約61%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の52%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は500万円〜1,825万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は6%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.8人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は13%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.2%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約14.3年分です（広域では約23年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は9%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+5%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ23%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、32%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

福島市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
265,803
2020年比 -6.0%
福島県：-6.6%
2025年の転入超過
-731
人口千人あたり -2.75
福島県：-4.2
空き家率（2023年）
13.0%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.2%
福島県：15.2%
家賃の中央値（2023年）
4.8万円
月額・借家全体
福島県：4.7万円
大地震のリスク
9.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
福島県：24.9%
公示地価（2026年）
5.2万円/㎡
1年 +1.0%・5年 +4.6%
福島県：3.4万円/㎡
洪水リスク
32.2%
地価公示地点59か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 1.7%）
福島県：30.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点59か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
福島県：0.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

福島市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

500万円

7.7万円/㎡

  • 浜田町
  • 福島(福島) · 徒歩21分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1991年築
標準的2026 Q1

980万円

14万円/㎡

  • 北五老内町
  • 福島(福島) · 徒歩29分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1991年築
高価格帯2026 Q1

2,100万円

32.3万円/㎡

  • 栄町
  • 福島(福島) · 徒歩5分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2003年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

800万円

8万円/㎡

  • 蓬莱町
  • 南福島
  • 土地380㎡ · 延床100㎡
  • 1974年築
標準的2026 Q2

2,200万円

23.2万円/㎡

  • 御山
  • 福島(福島)
  • 土地120㎡ · 延床95㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

3,300万円

47.1万円/㎡

  • 春日町
  • 福島(福島) · 徒歩28分
  • 土地120㎡ · 延床70㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に40%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は23%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は40件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007750万円2,000万円
2008850万円1,600万円
2009780万円1,750万円
2010685万円1,800万円
20111,250万円1,500万円
2012725万円1,800万円
20131,100万円1,800万円
20141,400万円2,000万円
20151,300万円2,300万円
20161,350万円2,500万円
20171,200万円2,400万円
20181,250万円2,500万円
20191,100万円2,300万円
20201,550万円2,200万円
20211,600万円2,400万円
2022990万円2,100万円
2023590万円2,200万円
2024990万円2,000万円
2025825万円2,400万円
2026年（途中まで）–2,200万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約22%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200713.6万円/㎡15.4万円/㎡4.5万円/㎡
200813.7万円/㎡11.1万円/㎡4.1万円/㎡
200913.3万円/㎡12.5万円/㎡3.8万円/㎡
201010.9万円/㎡13万円/㎡3.9万円/㎡
201119.2万円/㎡10.5万円/㎡2.6万円/㎡
201213.7万円/㎡12.2万円/㎡3.4万円/㎡
201317.3万円/㎡12.7万円/㎡3.5万円/㎡
201421.3万円/㎡15.8万円/㎡3.9万円/㎡
201521.5万円/㎡18.8万円/㎡4万円/㎡
201620.8万円/㎡17.9万円/㎡4.8万円/㎡
201721.4万円/㎡19万円/㎡4.8万円/㎡
201822.3万円/㎡19.1万円/㎡3.8万円/㎡
201920.3万円/㎡16.7万円/㎡4.4万円/㎡
202023万円/㎡19万円/㎡5.1万円/㎡
202122.5万円/㎡17.4万円/㎡4.9万円/㎡
202217.8万円/㎡16.7万円/㎡4万円/㎡
202314.1万円/㎡15.6万円/㎡3.6万円/㎡
202420万円/㎡13.3万円/㎡4.9万円/㎡
202517.3万円/㎡15.7万円/㎡5万円/㎡
2026年（途中まで）–16.9万円/㎡4.2万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築29年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築29年までに新築時から約66%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円10万円20万円30万円40万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–29万円/㎡
1–28万円/㎡
2–37.6万円/㎡
4–26.7万円/㎡
10–21.5万円/㎡
16–15.8万円/㎡
17–20万円/㎡
19–18.6万円/㎡
20–17万円/㎡
21–12.5万円/㎡
22–13.7万円/㎡
23–14.3万円/㎡
25–13.2万円/㎡
26–11.9万円/㎡
27–10万円/㎡
28–10.6万円/㎡
29–11.4万円/㎡
3015.5万円/㎡10万円/㎡
3116.3万円/㎡9.5万円/㎡
3211.3万円/㎡10.5万円/㎡
3315.4万円/㎡12.6万円/㎡
3415.2万円/㎡9.5万円/㎡
35–9.6万円/㎡
36–10.5万円/㎡
37–10.9万円/㎡
38–8.6万円/㎡
39–9.5万円/㎡
40–7.2万円/㎡
42–8万円/㎡
43–9.1万円/㎡
44–10.7万円/㎡
45–9.4万円/㎡
46–9.6万円/㎡
47–4.9万円/㎡
48–5.6万円/㎡
49–7.9万円/㎡
50–6.3万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–11.9万円/㎡24万円/㎡–
20087.8万円/㎡9.7万円/㎡27.3万円/㎡–
20096.7万円/㎡9.4万円/㎡24.8万円/㎡–
20108.9万円/㎡10万円/㎡22万円/㎡–
20116.3万円/㎡10万円/㎡––
20128.5万円/㎡10.9万円/㎡15.7万円/㎡21.9万円/㎡
20137.7万円/㎡12万円/㎡19万円/㎡26.5万円/㎡
20148.9万円/㎡11.5万円/㎡21.8万円/㎡26.7万円/㎡
201511万円/㎡14.4万円/㎡23.2万円/㎡30.4万円/㎡
201610.3万円/㎡12.5万円/㎡–30.5万円/㎡
20179.7万円/㎡12.3万円/㎡–27.6万円/㎡
201810.5万円/㎡10.1万円/㎡–27.8万円/㎡
20198.6万円/㎡11.1万円/㎡–27.6万円/㎡
20207.3万円/㎡11.3万円/㎡–24.7万円/㎡
20219.3万円/㎡11万円/㎡–21.9万円/㎡
20228.8万円/㎡10.2万円/㎡––
20239.6万円/㎡10万円/㎡17.2万円/㎡–
20246.3万円/㎡10.8万円/㎡19.8万円/㎡–
20255万円/㎡9.6万円/㎡––
2026年（途中まで）–9.4万円/㎡––

福島市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
福島(福島)890万円17.5万円/㎡2,700万円18391
南福島––1,900万円16114
笹谷––2,600万円945
岩代清水––2,750万円944
笹木野––2,400万円1241
松川––1,000万円1637
卸町(福島)––2,100万円2033
飯坂温泉––880万円829
福島学院前––1,700万円729
庭坂––770万円1227
桜水––2,300万円926
瀬上––1,500万円822
泉(福島交通)––2,600万円917
美術館図書館前––3,000万円1016
上松川––2,000万円816

福島市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK1,700万円65 m²35
2LDK1,450万円62.5 m²18
1K240万円20 m²12
4LDK1,600万円80 m²11

福島市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は825万円（㎡単価17.3万円/㎡、40件）です。

福島市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（258件）です。

福島市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は-24.7%、住宅地㎡単価は-2.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。