照片：Aizuwakamatsu, Fukushima · Chuck Eugene / Unsplash

福島市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

二手公寓成交價中位數: 825萬日圓; 17.3萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）: 2,400萬日圓; 較2024年 +17.9%
住宅用地每㎡（成交）: 5萬日圓/㎡; 5年 -2.0%
2025年成交筆數: 481; 在福島県14個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

走勢轉弱

近五年公寓每㎡價格年均下跌約2.9%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

落後於福島県

公寓每㎡價格比福島県平均低7%。十年前差距為7%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約61%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中52%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於500萬日圓至1,825萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人2.8人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為13%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.2%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的14.3年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為9%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+5%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，32%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在福島市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）: 265,803; 較2020年 -6.0%; 福島県：-6.6%
2025年淨遷入: -731; 每千人 -2.75; 福島県：-4.2
空屋率（2023年）: 13.0%; 非出租或出售的空屋 5.2%; 福島県：15.2%
租金中位數（2023年）: 4.8萬日圓; 每月，所有租賃住宅; 福島県：4.7萬日圓
強震風險: 9.3%; 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率; 福島県：24.9%
公示地價（2026年）: 5.2萬日圓/㎡; 1年 +1.0%・5年 +4.6%; 福島県：3.4萬日圓/㎡
洪水風險: 32.2%; 59個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 1.7%）; 福島県：30.5%
土石災害風險: 0.0%; 59個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例; 福島県：0.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福島市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

500萬日圓

7.7萬日圓/㎡

浜田町
福島(福島) · 步行21分
3LDK · 65 m²
1991年建

典型2026 Q1

980萬日圓

14萬日圓/㎡

北五老内町
福島(福島) · 步行29分
3LDK · 70 m²
1991年建

較高價位2026 Q1

2,100萬日圓

32.3萬日圓/㎡

栄町
福島(福島) · 步行5分
3LDK · 65 m²
2003年建

獨棟

較低價位2026 Q2

800萬日圓

8萬日圓/㎡

蓬莱町
南福島
土地380㎡ · 樓地板100㎡
1974年建

典型2026 Q2

2,200萬日圓

23.2萬日圓/㎡

御山
福島(福島)
土地120㎡ · 樓地板95㎡
2026年建

較高價位2026 Q2

3,300萬日圓

47.1萬日圓/㎡

春日町
福島(福島) · 步行28分
土地120㎡ · 樓地板70㎡
2026年建

歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲40%。但每㎡價格只升23%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有40宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟
2007	750萬日圓	2,000萬日圓
2008	850萬日圓	1,600萬日圓
2009	780萬日圓	1,750萬日圓
2010	685萬日圓	1,800萬日圓
2011	1,250萬日圓	1,500萬日圓
2012	725萬日圓	1,800萬日圓
2013	1,100萬日圓	1,800萬日圓
2014	1,400萬日圓	2,000萬日圓
2015	1,300萬日圓	2,300萬日圓
2016	1,350萬日圓	2,500萬日圓
2017	1,200萬日圓	2,400萬日圓
2018	1,250萬日圓	2,500萬日圓
2019	1,100萬日圓	2,300萬日圓
2020	1,550萬日圓	2,200萬日圓
2021	1,600萬日圓	2,400萬日圓
2022	990萬日圓	2,100萬日圓
2023	590萬日圓	2,200萬日圓
2024	990萬日圓	2,000萬日圓
2025	825萬日圓	2,400萬日圓
2026年（部分）	–	2,200萬日圓

歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約22%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。

顯示數據表

年份	公寓	獨棟	土地
2007	13.6萬日圓/㎡	15.4萬日圓/㎡	4.5萬日圓/㎡
2008	13.7萬日圓/㎡	11.1萬日圓/㎡	4.1萬日圓/㎡
2009	13.3萬日圓/㎡	12.5萬日圓/㎡	3.8萬日圓/㎡
2010	10.9萬日圓/㎡	13萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2011	19.2萬日圓/㎡	10.5萬日圓/㎡	2.6萬日圓/㎡
2012	13.7萬日圓/㎡	12.2萬日圓/㎡	3.4萬日圓/㎡
2013	17.3萬日圓/㎡	12.7萬日圓/㎡	3.5萬日圓/㎡
2014	21.3萬日圓/㎡	15.8萬日圓/㎡	3.9萬日圓/㎡
2015	21.5萬日圓/㎡	18.8萬日圓/㎡	4萬日圓/㎡
2016	20.8萬日圓/㎡	17.9萬日圓/㎡	4.8萬日圓/㎡
2017	21.4萬日圓/㎡	19萬日圓/㎡	4.8萬日圓/㎡
2018	22.3萬日圓/㎡	19.1萬日圓/㎡	3.8萬日圓/㎡
2019	20.3萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	4.4萬日圓/㎡
2020	23萬日圓/㎡	19萬日圓/㎡	5.1萬日圓/㎡
2021	22.5萬日圓/㎡	17.4萬日圓/㎡	4.9萬日圓/㎡
2022	17.8萬日圓/㎡	16.7萬日圓/㎡	4萬日圓/㎡
2023	14.1萬日圓/㎡	15.6萬日圓/㎡	3.6萬日圓/㎡
2024	20萬日圓/㎡	13.3萬日圓/㎡	4.9萬日圓/㎡
2025	17.3萬日圓/㎡	15.7萬日圓/㎡	5萬日圓/㎡
2026年（部分）	–	16.9萬日圓/㎡	4.2萬日圓/㎡

按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約29年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡29年前較新屋下跌約66%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。

顯示數據表

屋齡（年）	公寓	獨棟
0	–	29萬日圓/㎡
1	–	28萬日圓/㎡
2	–	37.6萬日圓/㎡
4	–	26.7萬日圓/㎡
10	–	21.5萬日圓/㎡
16	–	15.8萬日圓/㎡
17	–	20萬日圓/㎡
19	–	18.6萬日圓/㎡
20	–	17萬日圓/㎡
21	–	12.5萬日圓/㎡
22	–	13.7萬日圓/㎡
23	–	14.3萬日圓/㎡
25	–	13.2萬日圓/㎡
26	–	11.9萬日圓/㎡
27	–	10萬日圓/㎡
28	–	10.6萬日圓/㎡
29	–	11.4萬日圓/㎡
30	15.5萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡
31	16.3萬日圓/㎡	9.5萬日圓/㎡
32	11.3萬日圓/㎡	10.5萬日圓/㎡
33	15.4萬日圓/㎡	12.6萬日圓/㎡
34	15.2萬日圓/㎡	9.5萬日圓/㎡
35	–	9.6萬日圓/㎡
36	–	10.5萬日圓/㎡
37	–	10.9萬日圓/㎡
38	–	8.6萬日圓/㎡
39	–	9.5萬日圓/㎡
40	–	7.2萬日圓/㎡
42	–	8萬日圓/㎡
43	–	9.1萬日圓/㎡
44	–	10.7萬日圓/㎡
45	–	9.4萬日圓/㎡
46	–	9.6萬日圓/㎡
47	–	4.9萬日圓/㎡
48	–	5.6萬日圓/㎡
49	–	7.9萬日圓/㎡
50	–	6.3萬日圓/㎡

按建造年代的獨棟每㎡價格

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表

年份	1971-1980	1981-2000	2001-2010	2011-2020
2007	–	11.9萬日圓/㎡	24萬日圓/㎡	–
2008	7.8萬日圓/㎡	9.7萬日圓/㎡	27.3萬日圓/㎡	–
2009	6.7萬日圓/㎡	9.4萬日圓/㎡	24.8萬日圓/㎡	–
2010	8.9萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡	22萬日圓/㎡	–
2011	6.3萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡	–	–
2012	8.5萬日圓/㎡	10.9萬日圓/㎡	15.7萬日圓/㎡	21.9萬日圓/㎡
2013	7.7萬日圓/㎡	12萬日圓/㎡	19萬日圓/㎡	26.5萬日圓/㎡
2014	8.9萬日圓/㎡	11.5萬日圓/㎡	21.8萬日圓/㎡	26.7萬日圓/㎡
2015	11萬日圓/㎡	14.4萬日圓/㎡	23.2萬日圓/㎡	30.4萬日圓/㎡
2016	10.3萬日圓/㎡	12.5萬日圓/㎡	–	30.5萬日圓/㎡
2017	9.7萬日圓/㎡	12.3萬日圓/㎡	–	27.6萬日圓/㎡
2018	10.5萬日圓/㎡	10.1萬日圓/㎡	–	27.8萬日圓/㎡
2019	8.6萬日圓/㎡	11.1萬日圓/㎡	–	27.6萬日圓/㎡
2020	7.3萬日圓/㎡	11.3萬日圓/㎡	–	24.7萬日圓/㎡
2021	9.3萬日圓/㎡	11萬日圓/㎡	–	21.9萬日圓/㎡
2022	8.8萬日圓/㎡	10.2萬日圓/㎡	–	–
2023	9.6萬日圓/㎡	10萬日圓/㎡	17.2萬日圓/㎡	–
2024	6.3萬日圓/㎡	10.8萬日圓/㎡	19.8萬日圓/㎡	–
2025	5萬日圓/㎡	9.6萬日圓/㎡	–	–
2026年（部分）	–	9.4萬日圓/㎡	–	–

福島市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站	二手公寓成交價中位數	公寓每㎡價格	獨棟住宅成交價中位數（含土地）	步行（分）	筆數
福島(福島)	890萬日圓	17.5萬日圓/㎡	2,700萬日圓	18	391
南福島	–	–	1,900萬日圓	16	114
笹谷	–	–	2,600萬日圓	9	45
岩代清水	–	–	2,750萬日圓	9	44
笹木野	–	–	2,400萬日圓	12	41
松川	–	–	1,000萬日圓	16	37
卸町(福島)	–	–	2,100萬日圓	20	33
飯坂温泉	–	–	880萬日圓	8	29
福島学院前	–	–	1,700萬日圓	7	29
庭坂	–	–	770萬日圓	12	27
桜水	–	–	2,300萬日圓	9	26
瀬上	–	–	1,500萬日圓	8	22
泉(福島交通)	–	–	2,600萬日圓	9	17
美術館図書館前	–	–	3,000萬日圓	10	16
上松川	–	–	2,000萬日圓	8	16

福島市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局	二手公寓成交價中位數	常見面積	筆數
3LDK	1,700萬日圓	65 m²	35
2LDK	1,450萬日圓	62.5 m²	18
1K	240萬日圓	20 m²	12
4LDK	1,600萬日圓	80 m²	11

福島市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為825萬日圓（每㎡17.3萬日圓，共40筆）。

福島市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共258筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。

福島市房地產市場報告 2025

2025年主要指標

數據透露了什麼

走勢轉弱

落後於福島県

近車站溢價顯著

家庭自住市場

成交減少

典型成交價區間

人口減少

空置率一般

買樓還是租樓

地震風險較低

公示地價溫和上升

部分地點有淹水或土石風險

在福島市生活：人口、住宅與風險

福島市成交實例

公寓

獨棟

福島市各車站周邊房價

福島市二手公寓各格局價格

福島市二手公寓多少錢？

福島市獨棟住宅多少錢？

關於數據