Okama crater, Mount Zao, Yamagata
写真：Okama crater, Mount Zao, Yamagata · Nolla / Unsplash

山形市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,300万円
20万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,400万円
住宅地 ㎡単価（取引）
6.4万円/㎡
5年で+4.9%
2025年の取引件数
424
山形県内 10エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

下落に転じた

以前は上昇していましたが、直近5年は年約3%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。

山形県と連動

マンションの㎡単価は山形県平均より7%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分の戸建ても駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の71%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は640万円〜1,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は4.8%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は13.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5万円）の約21.6年分です（広域では約26.5年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は4%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で+8%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、15%が想定最大規模の浸水想定区域内、8%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

山形市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
235,685
2020年比 -4.8%
山形県：-7.0%
2025年の転入超過
-434
人口千人あたり -1.84
山形県：-4.31
空き家率（2023年）
13.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.7%
山形県：13.6%
家賃の中央値（2023年）
5万円
月額・借家全体
山形県：4.7万円
大地震のリスク
4.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
山形県：5.2%
公示地価（2026年）
5.8万円/㎡
1年 +0.4%・5年 +7.5%
山形県：2.4万円/㎡
洪水リスク
15.4%
地価公示地点39か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 2.6%）
山形県：34.4%
土砂災害リスク
7.7%
地価公示地点39か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
山形県：4.8%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

山形市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

680万円

12.4万円/㎡

  • 東山形
  • 山形
  • 3LDK · 55 m²
  • 1994年築
標準的2026 Q2

1,500万円

21.4万円/㎡

  • 久保田
  • 山形 · 徒歩16分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2003年築
高価格帯2026 Q2

2,400万円

32万円/㎡

  • 高堂
  • 山形
  • 3LDK · 75 m²
  • 2009年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

900万円

12.9万円/㎡

  • 大字沼木
  • 山形
  • 土地290㎡ · 延床70㎡
  • 1984年築
標準的2026 Q2

2,300万円

7.7万円/㎡

  • 印役町
  • 北山形 · 徒歩22分
  • 土地480㎡ · 延床300㎡
  • 1960年築
高価格帯2026 Q2

3,400万円

20万円/㎡

  • 桜田東
  • 蔵王
  • 土地230㎡ · 延床170㎡
  • 1994年築
取引価格（中央値）の推移2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より31%高いですが、年の途中までの22件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,450万円2,250万円
2008–2,050万円
20091,700万円2,100万円
20101,300万円2,300万円
20111,300万円2,300万円
20121,500万円2,300万円
20131,400万円2,100万円
20141,500万円2,100万円
20151,650万円2,100万円
20161,600万円2,300万円
20171,600万円2,400万円
20181,700万円2,300万円
20191,500万円2,600万円
20201,800万円2,300万円
20211,900万円2,500万円
20221,600万円2,500万円
20231,700万円2,200万円
20241,300万円2,400万円
20251,300万円2,400万円
2026年（途中まで）1,700万円2,500万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約27%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。この差は10年で縮まっています。
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200721.4万円/㎡14.7万円/㎡6.3万円/㎡
2008–14.2万円/㎡6.2万円/㎡
200924.7万円/㎡14.3万円/㎡5.4万円/㎡
201018万円/㎡13.6万円/㎡5.3万円/㎡
201116.7万円/㎡13.5万円/㎡5.2万円/㎡
201221.3万円/㎡12.9万円/㎡5万円/㎡
201318.5万円/㎡15.4万円/㎡5.1万円/㎡
201421.8万円/㎡14.7万円/㎡4.4万円/㎡
201526.1万円/㎡16万円/㎡4.9万円/㎡
201622.5万円/㎡13.9万円/㎡5.3万円/㎡
201724万円/㎡17万円/㎡5.2万円/㎡
201824.1万円/㎡16.3万円/㎡5.6万円/㎡
201922.9万円/㎡20万円/㎡6.1万円/㎡
202024.3万円/㎡16万円/㎡6.1万円/㎡
202127.5万円/㎡20万円/㎡5.1万円/㎡
202224万円/㎡17.1万円/㎡5.6万円/㎡
202323.7万円/㎡13.7万円/㎡5.7万円/㎡
202420.6万円/㎡14.6万円/㎡6.4万円/㎡
202520万円/㎡15万円/㎡6.4万円/㎡
2026年（途中まで）22.7万円/㎡20万円/㎡6.2万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築27年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築27年までに新築時から約64%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円10万円20万円30万円40万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–30.5万円/㎡
1–31.1万円/㎡
2–32.9万円/㎡
16–17.2万円/㎡
19–13.6万円/㎡
22–13.4万円/㎡
24–12.9万円/㎡
2522.2万円/㎡–
26–11.5万円/㎡
27–11.1万円/㎡
28–7.9万円/㎡
29–10.3万円/㎡
30–17.7万円/㎡
31–12.2万円/㎡
3215.1万円/㎡10.8万円/㎡
33–14.7万円/㎡
34–10.3万円/㎡
35–8.3万円/㎡
36–10.9万円/㎡
37–7.1万円/㎡
38–11.8万円/㎡
40–6.9万円/㎡
41–12万円/㎡
42–8.3万円/㎡
43–6.4万円/㎡
44–10万円/㎡
45–10.5万円/㎡
46–10.6万円/㎡
47–10.3万円/㎡
48–9.6万円/㎡
49–7万円/㎡
50–7.6万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円20092010201120122013201420152016201720182019

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
2009–30万円/㎡
2010–26.2万円/㎡
201110.9万円/㎡–
201317.1万円/㎡–
2016–26.7万円/㎡
201816.9万円/㎡28.3万円/㎡
201920万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200710.2万円/㎡11.5万円/㎡––
200811.5万円/㎡12.8万円/㎡26万円/㎡–
20099.6万円/㎡13.1万円/㎡24.9万円/㎡–
20109.2万円/㎡10.6万円/㎡23.3万円/㎡–
2011–12.6万円/㎡–23.8万円/㎡
20126.6万円/㎡11.5万円/㎡–27万円/㎡
20139万円/㎡11万円/㎡–25.7万円/㎡
201410.3万円/㎡12.6万円/㎡20万円/㎡26.1万円/㎡
20158万円/㎡11.8万円/㎡–27.1万円/㎡
20169.4万円/㎡10.5万円/㎡–27.6万円/㎡
20179.7万円/㎡12.5万円/㎡–28.6万円/㎡
20187.1万円/㎡12万円/㎡–28.6万円/㎡
201910.7万円/㎡10.7万円/㎡–29.5万円/㎡
20207.6万円/㎡10.4万円/㎡–27.1万円/㎡
202112.4万円/㎡14.2万円/㎡–30.5万円/㎡
20229.3万円/㎡10.7万円/㎡––
20237.3万円/㎡11.9万円/㎡––
20247.6万円/㎡11万円/㎡––
20256.8万円/㎡9.6万円/㎡––

山形市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
山形1,400万円22.5万円/㎡2,300万円18383
北山形––2,500万円15119
羽前千歳––3,350万円1555
蔵王––1,600万円1647
東金井––2,500万円1537
漆山––1,400万円1419
楯山––1,650万円1610

山形市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK1,600万円70 m²59
2LDK1,750万円65 m²22
4LDK1,800万円80 m²14

山形市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,300万円（㎡単価20万円/㎡、39件）です。

山形市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,400万円（195件）です。

山形市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は-17.6%、住宅地㎡単価は+4.9%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。