宮崎市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,600万円
- 21.5万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,200万円
- 2024年比 +12.0%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 5.8万円/㎡
- 5年で+45.0%
- 2025年の取引件数
- 716
- 宮崎県内 9エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約0.1%と、前の5年の年1.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
宮崎県と連動
マンションの㎡単価は宮崎県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約22%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の67%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約12%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,025万円〜2,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は2.9%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.7人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は1%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は12.6%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.6万円）の約28.9年分です（広域では約32.8年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は43%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+3%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、53%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が3%）、13%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
宮崎市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 389,799
- 2020年比 -2.9%
- 宮崎県：-4.7%
- 2025年の転入超過
- -1,062
- 人口千人あたり -2.72
- 宮崎県：-2.97
- 空き家率（2023年）
- 12.6%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.9%
- 宮崎県：16.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.6万円
- 月額・借家全体
- 宮崎県：4.3万円
- 大地震のリスク
- 43.3%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 宮崎県：34.0%
- 公示地価（2026年）
- 5.2万円/㎡
- 1年 +1.1%・5年 +2.9%
- 宮崎県：2.5万円/㎡
- 洪水リスク
- 52.7%
- 地価公示地点91か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 3.3%）
- 宮崎県：43.8%
- 津波リスク
- 13.2%
- 地価公示地点91か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 宮崎県：23.0%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点91か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 宮崎県：2.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
宮崎市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
620万円
8.9万円/㎡
- 吾妻町
- 宮崎 · 徒歩20分
- 2LDK · 70 m²
- 1990年築
1,600万円
16.8万円/㎡
- 城ケ崎
- 南宮崎 · 徒歩16分
- 3LDK · 95 m²
- 2002年築
2,800万円
29.5万円/㎡
- 大字恒久
- 南宮崎 · 徒歩3分
- 3LDK · 95 m²
- 2006年築
戸建て
1,100万円
9.6万円/㎡
- 学園木花台南
- 木花 · 徒歩23分
- 土地290㎡ · 延床115㎡
- 1993年築
2,200万円
27.5万円/㎡
- 月見ケ丘
- 南宮崎
- 土地280㎡ · 延床80㎡
- 2007年築
3,800万円
34.5万円/㎡
- 下北方町
- 宮崎神宮 · 徒歩29分
- 土地190㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,100万円 | 2,000万円 |
| 2008 | 980万円 | 2,000万円 |
| 2009 | 965万円 | 1,800万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 1,700万円 |
| 2011 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 2012 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 2013 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 1,700万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 2,000万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 2,100万円 |
| 2017 | 1,300万円 | 2,100万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2019 | 1,600万円 | 2,000万円 |
| 2020 | 1,750万円 | 2,050万円 |
| 2021 | 1,600万円 | 2,100万円 |
| 2022 | 1,600万円 | 2,000万円 |
| 2023 | 1,800万円 | 1,900万円 |
| 2024 | 1,700万円 | 2,000万円 |
| 2025 | 1,600万円 | 2,200万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,300万円 | 2,150万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.3万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2008 | 15万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2009 | 14.6万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2010 | 17.2万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.9万円/㎡ |
| 2011 | 18.6万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2012 | 18.5万円/㎡ | 13万円/㎡ | 4.1万円/㎡ |
| 2013 | 16.5万円/㎡ | 14.4万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2016 | 18.7万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2017 | 18.5万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2018 | 20万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2019 | 21.1万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2020 | 22.8万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 4万円/㎡ |
| 2021 | 22.9万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 4.3万円/㎡ |
| 2022 | 22万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2023 | 25.3万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2024 | 22万円/㎡ | 14万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2025 | 21.5万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 20万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 28.6万円/㎡ |
| 1 | – | 28.2万円/㎡ |
| 2 | – | 33万円/㎡ |
| 3 | – | 26.5万円/㎡ |
| 9 | – | 23.6万円/㎡ |
| 10 | – | 25.4万円/㎡ |
| 11 | 30.2万円/㎡ | – |
| 13 | – | 20.6万円/㎡ |
| 14 | – | 27.7万円/㎡ |
| 15 | – | 19.1万円/㎡ |
| 16 | – | 20.6万円/㎡ |
| 17 | – | 17.1万円/㎡ |
| 18 | – | 17.2万円/㎡ |
| 19 | 27.7万円/㎡ | 15.9万円/㎡ |
| 20 | – | 15.7万円/㎡ |
| 21 | – | 14.6万円/㎡ |
| 22 | 23.5万円/㎡ | 16.9万円/㎡ |
| 23 | 25.5万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 24 | 20.7万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 25 | 22.7万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 26 | 22.9万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 27 | 18万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 28 | – | 12.7万円/㎡ |
| 29 | 22.1万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 30 | 14.7万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 31 | 12.5万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 32 | 14.1万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 33 | 10.7万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 34 | 13.4万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 35 | 10.8万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 36 | – | 10.7万円/㎡ |
| 37 | – | 9.6万円/㎡ |
| 38 | – | 9.2万円/㎡ |
| 39 | – | 13.5万円/㎡ |
| 40 | – | 8.3万円/㎡ |
| 41 | – | 11.5万円/㎡ |
| 42 | – | 9.1万円/㎡ |
| 43 | – | 8.3万円/㎡ |
| 44 | – | 8万円/㎡ |
| 45 | – | 10.9万円/㎡ |
| 46 | – | 8.8万円/㎡ |
| 47 | – | 8.1万円/㎡ |
| 48 | – | 8.9万円/㎡ |
| 49 | – | 8.7万円/㎡ |
| 50 | – | 11.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 14.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 14万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 15.3万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 2011 | 17.1万円/㎡ | 24.6万円/㎡ |
| 2012 | 13.7万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2013 | 14.7万円/㎡ | – |
| 2014 | 16.9万円/㎡ | – |
| 2015 | 15.4万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 2016 | 15.6万円/㎡ | – |
| 2017 | 12.7万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2018 | 14.5万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2019 | 17.3万円/㎡ | – |
| 2020 | 18.1万円/㎡ | – |
| 2021 | 20万円/㎡ | – |
| 2022 | 16.9万円/㎡ | – |
| 2023 | 17.1万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2024 | 16.3万円/㎡ | – |
| 2025 | 15.5万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 12万円/㎡ | 13.2万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.6万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | – |
| 2009 | 11.7万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.3万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2011 | 9.7万円/㎡ | 11.9万円/㎡ | – | 23.4万円/㎡ |
| 2012 | 8.3万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | – | 22.3万円/㎡ |
| 2013 | 11.4万円/㎡ | 13万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2014 | 11.4万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | – | 22.9万円/㎡ |
| 2015 | 11.1万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 24万円/㎡ |
| 2016 | 9.6万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 25.1万円/㎡ |
| 2017 | 10.3万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 24.9万円/㎡ |
| 2018 | 9.6万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2019 | 9.6万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | 26.5万円/㎡ |
| 2020 | 9.3万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 24.7万円/㎡ |
| 2021 | 9.7万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 25.4万円/㎡ |
| 2022 | 8.1万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | – |
| 2023 | 9.2万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 15万円/㎡ | – |
| 2024 | 8.7万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – |
| 2025 | 11.5万円/㎡ | 10.8万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13万円/㎡ | – | – |
宮崎市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 宮崎 | 1,900万円 | 25.7万円/㎡ | 2,400万円 | 19 | 485 |
| 宮崎神宮 | 1,600万円 | 22.4万円/㎡ | 2,300万円 | 19 | 220 |
| 南宮崎 | 1,350万円 | 17.2万円/㎡ | 2,200万円 | 14 | 212 |
| 佐土原 | – | – | 1,800万円 | 17 | 95 |
| 田吉 | – | – | 1,700万円 | 20 | 54 |
| 南方(宮崎) | – | – | 2,200万円 | 16 | 52 |
| 日向住吉 | – | – | 1,500万円 | 13 | 47 |
| 蓮ケ池 | – | – | 1,550万円 | 7 | 46 |
| 加納(宮崎) | – | – | 1,800万円 | 11 | 37 |
| 木花 | – | – | 2,100万円 | 19 | 36 |
| 清武 | – | – | 2,100万円 | 14 | 26 |
| 田野(宮崎) | – | – | 1,500万円 | 12 | 26 |
| 日向沓掛 | – | – | 530万円 | 15 | 15 |
| 宮崎空港 | – | – | 800万円 | 21 | 11 |
宮崎市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,800万円 | 75 m² | 124 |
| 2LDK | 2,100万円 | 65 m² | 39 |
| 4LDK | 2,150万円 | 85 m² | 38 |
| 1K | 185万円 | 20 m² | 26 |
宮崎市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,600万円（㎡単価21.5万円/㎡、71件）です。
宮崎市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,200万円（387件）です。
宮崎市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-5.4%、住宅地㎡単価は+45.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。