Explorer le paysage immobilier dynamique du Japon

L'analyse du graphique des prix médians au total des transactions donne aux acheteurs une idée précise de ce à quoi s'attendre lorsqu'ils envisagent l'achat d'un appartement ou d'une maison individuelle au fil des années. Une observation majeure est que le prix médian des transactions pour les maisons est demeuré relativement stable depuis 2008. À l'inverse, les prix des appartements ont connu une hausse progressive. Alors qu'ils étaient initialement un peu plus abordables que les maisons, après 2022, leurs tarifs non seulement se rapprochent de ceux des maisons, mais dans certains cas, les dépassent. Ce phénomène s'explique en partie par le fait que les appartements, généralement de surface plus réduite, se situent dans des zones à forte demande et à fort potentiel de croissance. Dans la section suivante, nous examinerons plus en détail le prix au mètre carré afin de mieux comprendre cette évolution.

En examinant le prix médian au m², ajusté en fonction de la taille du bâtiment, il apparaît que les appartements se vendent à des tarifs par unité supérieurs à ceux des maisons individuelles. Cela renforce l'idée que, situés dans des zones plus prisées, les appartements bénéficient d'une prime. Par ailleurs, les données indiquent clairement la fin d'une longue période de déclin immobilier, qui s'étendait des années 1970 jusqu'à environ 2007, avant que les appartements n'entament une reprise beaucoup plus rapide. Au fil du temps, le prix des appartements par m² a régulièrement augmenté, atteignant environ 471 000 yens en 2024, tandis que les prix des maisons n'ont connu que des hausses modestes, se stabilisant entre 220 000 et 230 000 yens. Ce contraste souligne l'attrait marqué des appartements dans les centres urbains et leur potentiel d'appréciation plus rapide par rapport aux maisons individuelles.

L'âge de la construction joue un rôle essentiel dans la fixation du prix au m² au Japon, les biens récents affichant des tarifs nettement supérieurs. Ces données révèlent une préoccupation majeure dans l'immobilier japonais : la dépréciation rapide, surtout en ce qui concerne les appartements récents. Les prix de ces derniers tendent à baisser progressivement au cours des 30 premières années, alors que les maisons subissent une forte chute de valeur pendant les 15 premières années avant de se stabiliser. À première vue, on pourrait penser que les appartements se déprécient plus rapidement que les maisons. Toutefois, cette interprétation ne donne pas l'image complète. En effet, au cours des 15 dernières années, les prix des appartements ont généralement augmenté, portés par une demande accrue et des emplacements urbains très prisés. Dans la section suivante, nous analyserons en détail la manière dont la dépréciation et les tendances à long terme des prix interagissent pour les propriétés construites à des périodes spécifiques.

En observant l'évolution des prix des appartements en fonction de leur année de construction, nous pouvons reconstituer ce qui se serait produit si nous avions acheté et vendu ces biens par le passé. À titre d'exemple, en se référant aux données de 2012, les appartements construits entre 2010 et 2015 étaient encore considérés comme neufs, tandis que ceux érigés entre 2000 et 2005 affichaient déjà une dizaine d'années d'existence. Les chiffres révèlent qu'à partir de 2012, les cohortes plus anciennes ont connu une forte progression de leurs prix, alors que la cohorte 2010–2015, malgré son attrait de constructions neuves, a subi une dépréciation rapide qui a largement effacé ses gains initiaux jusqu'à environ 2019. Ces groupes ont été établis suite aux importantes révisions des normes sismiques, soulignant ainsi comment l'amélioration des standards de sécurité et la modernisation de la construction peuvent influer sur le marché immobilier. Dans l'ensemble, cette analyse met en lumière l'interaction complexe entre la dépréciation rapide des biens récents et la croissance à long terme des appartements plus anciens et établis.

Tout comme les appartements, les maisons individuelles voient également leur prime à la construction s’amenuiser avec le temps. Toutefois, l’écart de prix est nettement plus important entre les bâtiments érigés entre 1975–1980 et ceux construits entre 1990–1995. Cette différence marquée pourrait s’expliquer par la révision majeure de la loi sur les normes de construction effectuée au Japon en 1981, qui a semblé impacter plus fortement les maisons individuelles que les appartements. En effet, les maisons édifiées après cette mise à jour bénéficient de normes modernes de sécurité et de construction, justifiant ainsi des prix médians au m² plus élevés. Cela suggère que, même si la prime liée à la construction neuve diminue au fil des ans, les propriétés conformes aux normes actualisées conservent une valeur supérieure grâce à leur durabilité et à leurs caractéristiques de sécurité renforcées.

Le marché immobilier japonais est un univers en perpétuel mouvement, où chaque information – qu'il s'agisse des tendances de transaction ou des fluctuations de prix en fonction de l'âge des bâtiments – offre des indices précieux pour des choix d'investissement avisés. Que vous soyez séduit par l'effervescence des appartements modernes ou par le charme intemporel des maisons individuelles, comprendre ces tendances peut vous conférer un avantage certain. Si vous avez déjà une préfecture précise en tête, il vous suffit de la sélectionner dans le menu supérieur. Vous avez même la possibilité d'affiner votre recherche jusqu’au niveau des arrondissements, des villes ou des villages, adaptant ainsi votre analyse à la zone qui vous intéresse spécifiquement. Nous espérons que ces outils vous permettront de découvrir l'endroit idéal dans le paysage immobilier en constante évolution du Japon.