Hot spring steam in Beppu, Oita
照片：Hot spring steam in Beppu, Oita · Ian Kuik / Unsplash

大分市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,500萬日圓
21.4萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,800萬日圓
較2024年 +18.5%
住宅用地每㎡（成交）
6.2萬日圓/㎡
5年 +36.7%
2025年成交筆數
826
在大分県8個地區中排名第1（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與大分県同步

公寓每㎡價格與大分県平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約39%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中66%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於600萬日圓至2,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.7%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.7萬日圓）的26.7年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為57%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+20%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，62%位於最大規模淹水區，31%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大分市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
470,172
較2020年 -1.1%
大分県：-4.2%
2025年淨遷入
-615
每千人 -1.31
大分県：-2.76
空屋率（2023年）
13.4%
非出租或出售的空屋 4.7%
大分県：19.1%
租金中位數（2023年）
4.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
大分県：4.5萬日圓
強震風險
56.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大分県：37.1%
公示地價（2026年）
5.7萬日圓/㎡
1年 +4.5%・5年 +19.5%
大分県：4.3萬日圓/㎡
洪水風險
61.9%
113個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 19.5%）
大分県：52.0%
海嘯風險
31.0%
113個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
大分県：25.3%
土石災害風險
0.0%
113個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大分県：3.5%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大分市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

570萬日圓

16.3萬日圓/㎡

  • 城崎町
  • 大分 · 步行21分
  • 1LDK · 35 m²
  • 1992年建
典型2026 Q1

1,500萬日圓

15.8萬日圓/㎡

  • 金池町
  • 大分 · 步行15分
  • 4LDK · 95 m²
  • 1995年建
較高價位2025 Q4

2,800萬日圓

32.9萬日圓/㎡

  • 府内町
  • 大分 · 步行7分
  • 2LDK · 85 m²
  • 1998年建

獨棟

較低價位2026 Q2

1,400萬日圓

11.7萬日圓/㎡

  • 大州浜
  • 牧(大分) · 步行24分
  • 土地200㎡ · 樓地板120㎡
  • 1984年建
典型2026 Q1

2,600萬日圓

23.6萬日圓/㎡

  • 青葉台
  • 西大分
  • 土地220㎡ · 樓地板110㎡
  • 1988年建
較高價位2026 Q2

4,400萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 大在浜
  • 大在 · 步行19分
  • 土地360㎡ · 樓地板220㎡
  • 2001年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,500萬日圓2,000萬日圓
20081,200萬日圓2,000萬日圓
20091,100萬日圓1,800萬日圓
2010950萬日圓1,850萬日圓
2011980萬日圓2,000萬日圓
2012915萬日圓1,900萬日圓
2013950萬日圓2,000萬日圓
20141,100萬日圓2,100萬日圓
20151,200萬日圓2,200萬日圓
20161,000萬日圓2,200萬日圓
20171,000萬日圓2,200萬日圓
20181,400萬日圓2,200萬日圓
20191,250萬日圓2,300萬日圓
20201,500萬日圓2,350萬日圓
20211,400萬日圓2,600萬日圓
20221,700萬日圓2,500萬日圓
20231,850萬日圓2,500萬日圓
20241,800萬日圓2,500萬日圓
20251,500萬日圓2,800萬日圓
2026年（部分）1,600萬日圓2,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約14%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200717.8萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
200815.1萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
200914.7萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
201013.9萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
201113.8萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201213.3萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
201313.7萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201415.3萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201515.8萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201614.7萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
201715.2萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201818.8萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201916.9萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
202118.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
202221.3萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
202324.5萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
202422.9萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
202521.4萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
2026年（部分）21萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約24年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約30年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡30年前較新屋下跌約62%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–31萬日圓/㎡
1–31.2萬日圓/㎡
2–34.3萬日圓/㎡
3–33.6萬日圓/㎡
442.1萬日圓/㎡–
545萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡
6–25萬日圓/㎡
7–26.1萬日圓/㎡
841.4萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
9–23.8萬日圓/㎡
1035.1萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
11–25.1萬日圓/㎡
1232.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
1333.5萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡
1432萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
1530.5萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
1632.3萬日圓/㎡–
1732.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
1828.4萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡
1928萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡
2024.4萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
2123.9萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
2223.6萬日圓/㎡–
2322.9萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
2420萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
2521.3萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡
2618.9萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
2720萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2820萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡
2917.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
3011.7萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
3113.6萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3212.3萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡
3316.3萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
3416.7萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡
3518.5萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3614萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
3712.7萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
3811.5萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
3915.5萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡
40–12.2萬日圓/㎡
41–12.2萬日圓/㎡
42–10.2萬日圓/㎡
439.9萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
44–10.6萬日圓/㎡
45–10.3萬日圓/㎡
46–10.9萬日圓/㎡
47–8.7萬日圓/㎡
48–10.2萬日圓/㎡
49–9.5萬日圓/㎡
50–10.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200715.7萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡–
200812.1萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡–
200911.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
201012.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡–
201112.5萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
201212.4萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡–
201312.7萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡–
201414.4萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡–
201513.5萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
20169.2萬日圓/㎡––
201711.9萬日圓/㎡27萬日圓/㎡–
201816.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
201914.1萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡–
202016.3萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡
202115.7萬日圓/㎡28萬日圓/㎡–
202217.5萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡
202317萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡–
202416.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
202516.8萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡–
2026年（部分）16.8萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20079.6萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡–
200811.2萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡–
200910.5萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–
201010.5萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡–
20118.6萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20129.7萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20139.7萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20148.3萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201510萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
20169.5萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡–25.7萬日圓/㎡
201711.1萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
20189.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡–26.8萬日圓/㎡
201911.5萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
20208.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
202110萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
202211.3萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡
202311.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
20249萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
202510.2萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–13.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–

大分市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
大分1,950萬日圓24.5萬日圓/㎡3,750萬日圓16350
高城1,800萬日圓25萬日圓/㎡2,800萬日圓16224
鶴崎1,100萬日圓14萬日圓/㎡2,100萬日圓19152
牧(大分)855萬日圓14.8萬日圓/㎡3,450萬日圓14142
大在200萬日圓7.6萬日圓/㎡2,800萬日圓15124
南大分1,900萬日圓24萬日圓/㎡2,650萬日圓15118
敷戸––2,300萬日圓2072
豊後国分––1,300萬日圓2671
中判田––2,500萬日圓1770
坂ノ市––2,500萬日圓1455
滝尾––3,000萬日圓1855
古国府1,700萬日圓21.9萬日圓/㎡3,200萬日圓1351
西大分2,700萬日圓37.1萬日圓/㎡2,350萬日圓2151
賀来––2,150萬日圓1127
大分大学前––2,400萬日圓823

大分市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,100萬日圓75 m²165
4LDK2,300萬日圓85 m²91
2LDK2,100萬日圓70 m²51
1K210萬日圓20 m²40
1DK450萬日圓30 m²13
2DK440萬日圓42.5 m²12

大分市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,500萬日圓（每㎡21.4萬日圓，共133筆）。

大分市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,800萬日圓（共373筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。