大分市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,500万円
- 21.4万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,800万円
- 2024年比 +18.5%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 6.2万円/㎡
- 5年で+36.7%
- 2025年の取引件数
- 826
- 大分県内 8エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
安定した上昇
マンションの㎡単価は年約3.7%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
大分県と連動
マンションの㎡単価は大分県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約39%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の66%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約14%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は600万円〜2,700万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.1%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は3%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.7万円）の約26.7年分です（広域では約28年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は57%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+20%変化しました。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、62%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が20%）、31%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
大分市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 470,172
- 2020年比 -1.1%
- 大分県：-4.2%
- 2025年の転入超過
- -615
- 人口千人あたり -1.31
- 大分県：-2.76
- 空き家率（2023年）
- 13.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.7%
- 大分県：19.1%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.7万円
- 月額・借家全体
- 大分県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 56.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 大分県：37.1%
- 公示地価（2026年）
- 5.7万円/㎡
- 1年 +4.5%・5年 +19.5%
- 大分県：4.3万円/㎡
- 洪水リスク
- 61.9%
- 地価公示地点113か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 19.5%）
- 大分県：52.0%
- 津波リスク
- 31.0%
- 地価公示地点113か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 大分県：25.3%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点113か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 大分県：3.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
大分市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
570万円
16.3万円/㎡
- 城崎町
- 大分 · 徒歩21分
- 1LDK · 35 m²
- 1992年築
1,500万円
15.8万円/㎡
- 金池町
- 大分 · 徒歩15分
- 4LDK · 95 m²
- 1995年築
2,800万円
32.9万円/㎡
- 府内町
- 大分 · 徒歩7分
- 2LDK · 85 m²
- 1998年築
戸建て
1,400万円
11.7万円/㎡
- 大州浜
- 牧(大分) · 徒歩24分
- 土地200㎡ · 延床120㎡
- 1984年築
2,600万円
23.6万円/㎡
- 青葉台
- 西大分
- 土地220㎡ · 延床110㎡
- 1988年築
4,400万円
20万円/㎡
- 大在浜
- 大在 · 徒歩19分
- 土地360㎡ · 延床220㎡
- 2001年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 2008 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 1,800万円 |
| 2010 | 950万円 | 1,850万円 |
| 2011 | 980万円 | 2,000万円 |
| 2012 | 915万円 | 1,900万円 |
| 2013 | 950万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 1,100万円 | 2,100万円 |
| 2015 | 1,200万円 | 2,200万円 |
| 2016 | 1,000万円 | 2,200万円 |
| 2017 | 1,000万円 | 2,200万円 |
| 2018 | 1,400万円 | 2,200万円 |
| 2019 | 1,250万円 | 2,300万円 |
| 2020 | 1,500万円 | 2,350万円 |
| 2021 | 1,400万円 | 2,600万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,500万円 |
| 2023 | 1,850万円 | 2,500万円 |
| 2024 | 1,800万円 | 2,500万円 |
| 2025 | 1,500万円 | 2,800万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,600万円 | 2,600万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 17.8万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2008 | 15.1万円/㎡ | 13.6万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2009 | 14.7万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2010 | 13.9万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 3.8万円/㎡ |
| 2011 | 13.8万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 3.4万円/㎡ |
| 2012 | 13.3万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2013 | 13.7万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2014 | 15.3万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2015 | 15.8万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 3.6万円/㎡ |
| 2016 | 14.7万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 3.5万円/㎡ |
| 2017 | 15.2万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 3.7万円/㎡ |
| 2018 | 18.8万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2019 | 16.9万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2021 | 18.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 4.2万円/㎡ |
| 2022 | 21.3万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2023 | 24.5万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2024 | 22.9万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2025 | 21.4万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 21万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 31万円/㎡ |
| 1 | – | 31.2万円/㎡ |
| 2 | – | 34.3万円/㎡ |
| 3 | – | 33.6万円/㎡ |
| 4 | 42.1万円/㎡ | – |
| 5 | 45万円/㎡ | 31.2万円/㎡ |
| 6 | – | 25万円/㎡ |
| 7 | – | 26.1万円/㎡ |
| 8 | 41.4万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 9 | – | 23.8万円/㎡ |
| 10 | 35.1万円/㎡ | 23.2万円/㎡ |
| 11 | – | 25.1万円/㎡ |
| 12 | 32.3万円/㎡ | 22.9万円/㎡ |
| 13 | 33.5万円/㎡ | 19.3万円/㎡ |
| 14 | 32万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
| 15 | 30.5万円/㎡ | 23.1万円/㎡ |
| 16 | 32.3万円/㎡ | – |
| 17 | 32.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 18 | 28.4万円/㎡ | 22.1万円/㎡ |
| 19 | 28万円/㎡ | 20.6万円/㎡ |
| 20 | 24.4万円/㎡ | 16.5万円/㎡ |
| 21 | 23.9万円/㎡ | 17.7万円/㎡ |
| 22 | 23.6万円/㎡ | – |
| 23 | 22.9万円/㎡ | 16.2万円/㎡ |
| 24 | 20万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 25 | 21.3万円/㎡ | 16.1万円/㎡ |
| 26 | 18.9万円/㎡ | 15.5万円/㎡ |
| 27 | 20万円/㎡ | 13.6万円/㎡ |
| 28 | 20万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 29 | 17.3万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 30 | 11.7万円/㎡ | 14.7万円/㎡ |
| 31 | 13.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ |
| 32 | 12.3万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 33 | 16.3万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 34 | 16.7万円/㎡ | 13.4万円/㎡ |
| 35 | 18.5万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 36 | 14万円/㎡ | 11.8万円/㎡ |
| 37 | 12.7万円/㎡ | 11.1万円/㎡ |
| 38 | 11.5万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 39 | 15.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ |
| 40 | – | 12.2万円/㎡ |
| 41 | – | 12.2万円/㎡ |
| 42 | – | 10.2万円/㎡ |
| 43 | 9.9万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 44 | – | 10.6万円/㎡ |
| 45 | – | 10.3万円/㎡ |
| 46 | – | 10.9万円/㎡ |
| 47 | – | 8.7万円/㎡ |
| 48 | – | 10.2万円/㎡ |
| 49 | – | 9.5万円/㎡ |
| 50 | – | 10.8万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 15.7万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | – |
| 2008 | 12.1万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 11.6万円/㎡ | 25万円/㎡ | – |
| 2010 | 12.3万円/㎡ | 29万円/㎡ | – |
| 2011 | 12.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | – |
| 2012 | 12.4万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | – |
| 2013 | 12.7万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | – |
| 2014 | 14.4万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | – |
| 2015 | 13.5万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2016 | 9.2万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 11.9万円/㎡ | 27万円/㎡ | – |
| 2018 | 16.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2019 | 14.1万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | – |
| 2020 | 16.3万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 37.4万円/㎡ |
| 2021 | 15.7万円/㎡ | 28万円/㎡ | – |
| 2022 | 17.5万円/㎡ | 28.4万円/㎡ | 43.1万円/㎡ |
| 2023 | 17万円/㎡ | 34.8万円/㎡ | – |
| 2024 | 16.5万円/㎡ | 30万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2025 | 16.8万円/㎡ | 32.2万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | 16.8万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9.6万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.2万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 10.5万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 24万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.5万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 8.6万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2012 | 9.7万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2013 | 9.7万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2014 | 8.3万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2015 | 10万円/㎡ | 11.5万円/㎡ | 20.4万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 2016 | 9.5万円/㎡ | 12.4万円/㎡ | – | 25.7万円/㎡ |
| 2017 | 11.1万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 19.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2018 | 9.7万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | 26.8万円/㎡ |
| 2019 | 11.5万円/㎡ | 12.9万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2020 | 8.6万円/㎡ | 13万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 28.8万円/㎡ |
| 2021 | 10万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 19万円/㎡ | 26.7万円/㎡ |
| 2022 | 11.3万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 26.8万円/㎡ |
| 2023 | 11.4万円/㎡ | 13万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2024 | 9万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 23.8万円/㎡ |
| 2025 | 10.2万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 25.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 13.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | – |
大分市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 大分 | 1,950万円 | 24.5万円/㎡ | 3,750万円 | 16 | 350 |
| 高城 | 1,800万円 | 25万円/㎡ | 2,800万円 | 16 | 224 |
| 鶴崎 | 1,100万円 | 14万円/㎡ | 2,100万円 | 19 | 152 |
| 牧(大分) | 855万円 | 14.8万円/㎡ | 3,450万円 | 14 | 142 |
| 大在 | 200万円 | 7.6万円/㎡ | 2,800万円 | 15 | 124 |
| 南大分 | 1,900万円 | 24万円/㎡ | 2,650万円 | 15 | 118 |
| 敷戸 | – | – | 2,300万円 | 20 | 72 |
| 豊後国分 | – | – | 1,300万円 | 26 | 71 |
| 中判田 | – | – | 2,500万円 | 17 | 70 |
| 坂ノ市 | – | – | 2,500万円 | 14 | 55 |
| 滝尾 | – | – | 3,000万円 | 18 | 55 |
| 古国府 | 1,700万円 | 21.9万円/㎡ | 3,200万円 | 13 | 51 |
| 西大分 | 2,700万円 | 37.1万円/㎡ | 2,350万円 | 21 | 51 |
| 賀来 | – | – | 2,150万円 | 11 | 27 |
| 大分大学前 | – | – | 2,400万円 | 8 | 23 |
大分市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 75 m² | 165 |
| 4LDK | 2,300万円 | 85 m² | 91 |
| 2LDK | 2,100万円 | 70 m² | 51 |
| 1K | 210万円 | 20 m² | 40 |
| 1DK | 450万円 | 30 m² | 13 |
| 2DK | 440万円 | 42.5 m² | 12 |
大分市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,500万円（㎡単価21.4万円/㎡、133件）です。
大分市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,800万円（373件）です。
大分市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+7.1%、住宅地㎡単価は+36.7%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。