別府市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 1,300萬日圓
- 17.7萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 1,200萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 5.1萬日圓/㎡
- 5年 +21.4%
- 2025年成交筆數
- 222
- 在大分県8個地區中排名第2（每㎡價格）
數據透露了什麼
穩定上漲
公寓每㎡價格年均上漲約3.3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
落後於大分県
公寓每㎡價格比大分県平均低14%。十年前差距為6%，正逐漸落後於周邊。
車站距離影響不大
步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。
家庭自住市場
近年成交中60%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於490萬日圓至2,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為21.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.3%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月3.9萬日圓）的27.8年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為19%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+6%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，0%位於最大規模淹水區，13%位於海嘯淹水區，10%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在別府市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 112,267
- 較2020年 -2.6%
- 大分県：-4.2%
- 2025年淨遷入
- -166
- 每千人 -1.48
- 大分県：-2.76
- 空屋率（2023年）
- 21.7%
- 非出租或出售的空屋 6.3%
- 大分県：19.1%
- 租金中位數（2023年）
- 3.9萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 大分県：4.5萬日圓
- 強震風險
- 19.2%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 大分県：37.1%
- 公示地價（2026年）
- 4.6萬日圓/㎡
- 1年 +2.5%・5年 +5.5%
- 大分県：4.3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 0.0%
- 39個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 大分県：52.0%
- 海嘯風險
- 12.8%
- 39個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 大分県：25.3%
- 土石災害風險
- 10.3%
- 39個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 大分県：3.5%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
別府市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
490萬日圓
8.9萬日圓/㎡
- 浜脇
- 東別府 · 步行5分
- オープンフロア · 55 m²
- 1990年建
1,400萬日圓
18.7萬日圓/㎡
- 平田町
- 別府大学 · 步行15分
- 3LDK · 75 m²
- 1996年建
2,800萬日圓
37.3萬日圓/㎡
- 西野口町
- 別府(大分) · 步行8分
- 3LDK · 75 m²
- 2015年建
獨棟
630萬日圓
8.4萬日圓/㎡
- 大字鶴見
- 別府(大分)
- 土地175㎡ · 樓地板75㎡
- 1971年建
1,600萬日圓
12.3萬日圓/㎡
- 北浜
- 別府(大分) · 步行5分
- 土地70㎡ · 樓地板130㎡
- 1964年建
4,000萬日圓
44.4萬日圓/㎡
- 大字鶴見
- 別府(大分)
- 土地155㎡ · 樓地板90㎡
- 2025年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2007 | 1,100萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2008 | 1,200萬日圓 | 1,200萬日圓 |
| 2009 | 1,400萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2010 | 930萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2011 | 1,150萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2012 | 780萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2013 | 875萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2014 | 750萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2015 | 850萬日圓 | 1,450萬日圓 |
| 2016 | 855萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2017 | 890萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2018 | 815萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2019 | 1,150萬日圓 | 1,200萬日圓 |
| 2020 | 990萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2021 | 1,000萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2022 | 1,500萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2023 | 1,100萬日圓 | 2,100萬日圓 |
| 2024 | 1,400萬日圓 | 1,500萬日圓 |
| 2025 | 1,300萬日圓 | 1,200萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 1,600萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 28.2萬日圓/㎡ | 13萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2008 | 15.9萬日圓/㎡ | 9.8萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2009 | 17.5萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2010 | 13.4萬日圓/㎡ | 10.3萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2011 | 16.6萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.3萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2013 | 14.1萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | 4.4萬日圓/㎡ |
| 2014 | 13.3萬日圓/㎡ | 9.7萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 15.2萬日圓/㎡ | 11.7萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 15萬日圓/㎡ | 8.5萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2017 | 16萬日圓/㎡ | 10.6萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | 14.1萬日圓/㎡ | 9.3萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2019 | 16.2萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2020 | 15.7萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 14.7萬日圓/㎡ | 10.9萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2022 | 18.6萬日圓/㎡ | 12.5萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2023 | 20萬日圓/㎡ | 13.6萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2024 | 20萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 17.7萬日圓/㎡ | 9.8萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 12.3萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | 48.5萬日圓/㎡ | 29萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 27.6萬日圓/㎡ |
| 8 | 40萬日圓/㎡ | – |
| 27 | – | 13.7萬日圓/㎡ |
| 30 | 16萬日圓/㎡ | – |
| 31 | 14.3萬日圓/㎡ | – |
| 32 | 16.9萬日圓/㎡ | – |
| 33 | 16.8萬日圓/㎡ | – |
| 34 | 16.1萬日圓/㎡ | – |
| 36 | – | 10.7萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 6.3萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 5.9萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 8.1萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 8.2萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 8.6萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 8萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 6.5萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 15萬日圓/㎡ | – |
| 2008 | 14.7萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 14萬日圓/㎡ | 26萬日圓/㎡ |
| 2010 | 12.5萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 14.7萬日圓/㎡ | 30.5萬日圓/㎡ |
| 2012 | 13.5萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 13.4萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 13.3萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 14.7萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 13.5萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 13.8萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 14.4萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 13.3萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 14.7萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 17.6萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 16.4萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 16.6萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 9.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2008 | 7.1萬日圓/㎡ | 8.6萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 8.2萬日圓/㎡ | 12.6萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | 8.4萬日圓/㎡ | 10.8萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 8.3萬日圓/㎡ | 11萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 9.2萬日圓/㎡ | 11.3萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 8.9萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 7萬日圓/㎡ | 11.6萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 5.4萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 5.9萬日圓/㎡ | 11.1萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 6.5萬日圓/㎡ | 10.2萬日圓/㎡ | 27.1萬日圓/㎡ |
| 2018 | 5.8萬日圓/㎡ | 12.2萬日圓/㎡ | 25.3萬日圓/㎡ |
| 2019 | 7萬日圓/㎡ | 11.5萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 6.4萬日圓/㎡ | 14萬日圓/㎡ | 26.4萬日圓/㎡ |
| 2021 | 6.8萬日圓/㎡ | 10.5萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 8.1萬日圓/㎡ | 12.4萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 8.4萬日圓/㎡ | 13.9萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 6萬日圓/㎡ | 13.5萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 7.1萬日圓/㎡ | 11.8萬日圓/㎡ | – |
別府市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 別府(大分) | 1,900萬日圓 | 24.2萬日圓/㎡ | 1,700萬日圓 | 13 | 296 |
| 別府大学 | 875萬日圓 | 16.1萬日圓/㎡ | 1,800萬日圓 | 19 | 157 |
| 亀川 | – | – | 1,400萬日圓 | 10 | 43 |
| 東別府 | – | – | 1,040萬日圓 | 10 | 13 |
別府市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300萬日圓 | 75 m² | 57 |
| 4LDK | 2,100萬日圓 | 80 m² | 32 |
| 2LDK | 1,300萬日圓 | 62.5 m² | 20 |
| 1DK | 435萬日圓 | 30 m² | 12 |
| 1K | 365萬日圓 | 30 m² | 12 |
別府市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,300萬日圓（每㎡17.7萬日圓，共53筆）。
別府市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,200萬日圓（共101筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。