Hot spring steam in Beppu, Oita
写真：Hot spring steam in Beppu, Oita · Ian Kuik / Unsplash

別府市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,300万円
17.7万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1,200万円
住宅地 ㎡単価（取引）
5.1万円/㎡
5年で+21.4%
2025年の取引件数
222
大分県内 8エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約3.3%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

大分県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は大分県平均より14%低い水準です。10年前の差は6%で、周辺から取り残されつつあります。

駅距離はほぼ影響なし

徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の60%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は490万円〜2,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.6%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は1.4%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は21.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月3.9万円）の約27.8年分です（広域では約28年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は19%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+6%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ37%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、13%が津波浸水想定区域内、10%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

別府市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
112,267
2020年比 -2.6%
大分県：-4.2%
2025年の転入超過
-166
人口千人あたり -1.48
大分県：-2.76
空き家率（2023年）
21.7%
うち賃貸・売却用以外の空き家 6.3%
大分県：19.1%
家賃の中央値（2023年）
3.9万円
月額・借家全体
大分県：4.5万円
大地震のリスク
19.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
大分県：37.1%
公示地価（2026年）
4.6万円/㎡
1年 +2.5%・5年 +5.5%
大分県：4.3万円/㎡
洪水リスク
0.0%
地価公示地点39か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
大分県：52.0%
津波リスク
12.8%
地価公示地点39か所のうち津波浸水想定区域内の割合
大分県：25.3%
土砂災害リスク
10.3%
地価公示地点39か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
大分県：3.5%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

別府市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

490万円

8.9万円/㎡

  • 浜脇
  • 東別府 · 徒歩5分
  • オープンフロア · 55 m²
  • 1990年築
標準的2025 Q3

1,400万円

18.7万円/㎡

  • 平田町
  • 別府大学 · 徒歩15分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1996年築
高価格帯2025 Q3

2,800万円

37.3万円/㎡

  • 西野口町
  • 別府(大分) · 徒歩8分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2015年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

630万円

8.4万円/㎡

  • 大字鶴見
  • 別府(大分)
  • 土地175㎡ · 延床75㎡
  • 1971年築
標準的2026 Q2

1,600万円

12.3万円/㎡

  • 北浜
  • 別府(大分) · 徒歩5分
  • 土地70㎡ · 延床130㎡
  • 1964年築
高価格帯2025 Q4

4,000万円

44.4万円/㎡

  • 大字鶴見
  • 別府(大分)
  • 土地155㎡ · 延床90㎡
  • 2025年築
取引価格（中央値）の推移中古マンションが戸建てより高くなった — 2025年以降、中古マンションの取引価格（中央値）が土地付き戸建てを上回っています。その後マンションは-7%、戸建ては-20%変化しました。マンション需要は利便性の高い中心部に集中する一方、戸建ての取引は郊外の築古物件が多く、広さより利便性にお金を払う傾向が強まっています。2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より33%高いですが、年の途中までの44件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円1,000万円2,000万円3,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20071,100万円1,500万円
20081,200万円1,200万円
20091,400万円1,300万円
2010930万円1,300万円
20111,150万円1,500万円
2012780万円1,300万円
2013875万円1,500万円
2014750万円1,400万円
2015850万円1,450万円
2016855万円1,700万円
2017890万円1,400万円
2018815万円1,500万円
20191,150万円1,200万円
2020990万円1,800万円
20211,000万円1,700万円
20221,500万円1,900万円
20231,100万円2,100万円
20241,400万円1,500万円
20251,300万円1,200万円
2026年（途中まで）–1,600万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約40%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200728.2万円/㎡13万円/㎡4.5万円/㎡
200815.9万円/㎡9.8万円/㎡4.2万円/㎡
200917.5万円/㎡11.5万円/㎡3.6万円/㎡
201013.4万円/㎡10.3万円/㎡4.5万円/㎡
201116.6万円/㎡10.6万円/㎡4.5万円/㎡
201214.3万円/㎡11万円/㎡4.5万円/㎡
201314.1万円/㎡11万円/㎡4.4万円/㎡
201413.3万円/㎡9.7万円/㎡4.1万円/㎡
201515.2万円/㎡11.7万円/㎡3.5万円/㎡
201615万円/㎡8.5万円/㎡4.3万円/㎡
201716万円/㎡10.6万円/㎡4.7万円/㎡
201814.1万円/㎡9.3万円/㎡4.2万円/㎡
201916.2万円/㎡9.2万円/㎡4.5万円/㎡
202015.7万円/㎡12.7万円/㎡4.2万円/㎡
202114.7万円/㎡10.9万円/㎡4.6万円/㎡
202218.6万円/㎡12.5万円/㎡5.1万円/㎡
202320万円/㎡13.6万円/㎡5.5万円/㎡
202420万円/㎡12.7万円/㎡5万円/㎡
202517.7万円/㎡9.8万円/㎡5.1万円/㎡
2026年（途中まで）–12.3万円/㎡5.2万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
048.5万円/㎡29万円/㎡
1–27.6万円/㎡
840万円/㎡–
27–13.7万円/㎡
3016万円/㎡–
3114.3万円/㎡–
3216.9万円/㎡–
3316.8万円/㎡–
3416.1万円/㎡–
36–10.7万円/㎡
41–6.4万円/㎡
42–6.3万円/㎡
44–5.9万円/㎡
45–8.1万円/㎡
46–8.2万円/㎡
47–8.6万円/㎡
48–8万円/㎡
49–7.1万円/㎡
50–6.5万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
200715万円/㎡–
200814.7万円/㎡–
200914万円/㎡26万円/㎡
201012.5万円/㎡–
201114.7万円/㎡30.5万円/㎡
201213.5万円/㎡–
201313.4万円/㎡–
201413.3万円/㎡–
201514.7万円/㎡–
201713.5万円/㎡–
201813.8万円/㎡–
201914.4万円/㎡–
202013.3万円/㎡–
202114.7万円/㎡–
202217.6万円/㎡–
202416.4万円/㎡–
202516.6万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002011-2020
20079.6万円/㎡––
20087.1万円/㎡8.6万円/㎡–
20098.2万円/㎡12.6万円/㎡–
20108.4万円/㎡10.8万円/㎡–
20118.3万円/㎡11万円/㎡–
20129.2万円/㎡11.3万円/㎡–
20138.9万円/㎡10万円/㎡–
20147万円/㎡11.6万円/㎡–
20155.4万円/㎡10.5万円/㎡–
20165.9万円/㎡11.1万円/㎡–
20176.5万円/㎡10.2万円/㎡27.1万円/㎡
20185.8万円/㎡12.2万円/㎡25.3万円/㎡
20197万円/㎡11.5万円/㎡–
20206.4万円/㎡14万円/㎡26.4万円/㎡
20216.8万円/㎡10.5万円/㎡–
20228.1万円/㎡12.4万円/㎡–
20238.4万円/㎡13.9万円/㎡–
20246万円/㎡13.5万円/㎡–
20257.1万円/㎡11.8万円/㎡–

別府市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
別府(大分)1,900万円24.2万円/㎡1,700万円13296
別府大学875万円16.1万円/㎡1,800万円19157
亀川––1,400万円1043
東別府––1,040万円1013

別府市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,300万円75 m²57
4LDK2,100万円80 m²32
2LDK1,300万円62.5 m²20
1DK435万円30 m²12
1K365万円30 m²12

別府市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,300万円（㎡単価17.7万円/㎡、53件）です。

別府市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,200万円（101件）です。

別府市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+12.4%、住宅地㎡単価は+21.4%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。