近江八幡市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 2,500萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 4.9萬日圓/㎡
- 5年 -5.8%
- 2025年成交筆數
- 193
- 在滋賀県12個地區中排名第5（每㎡價格）
數據透露了什麼
穩定上漲
獨棟每㎡價格年均上漲約2.4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。
表現優於滋賀県
獨棟每㎡價格與滋賀県平均相若。十年前溢價為9%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的獨棟每㎡價格比步行11至15分鐘的高約21%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,125萬日圓至4,275萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-2%。2025年遷入與遷出大致平衡。
空置率一般
2023年空屋率為10.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.2%。與全國水平相若。
地震風險中等
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為49%。
公示地價溫和上升
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+1%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，62%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在近江八幡市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 79,393
- 較2020年 -2.1%
- 滋賀県：-1.5%
- 2025年淨遷入
- +108
- 每千人 +1.36
- 滋賀県：+0.25
- 空屋率（2023年）
- 10.6%
- 非出租或出售的空屋 7.2%
- 滋賀県：12.3%
- 租金中位數（2023年）
- 5.3萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 滋賀県：5.2萬日圓
- 強震風險
- 48.8%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 滋賀県：20.6%
- 公示地價（2026年）
- 4.2萬日圓/㎡
- 1年 +0.9%・5年 +1.2%
- 滋賀県：4.1萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 61.5%
- 13個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 滋賀県：50.0%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 13個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 滋賀県：1.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
近江八幡市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
獨棟
930萬日圓
6萬日圓/㎡
- 安土町常楽寺
- 安土 · 步行3分
- 土地200㎡ · 樓地板155㎡
- 1976年建
2,400萬日圓
22.9萬日圓/㎡
- 安土町下豊浦
- 安土 · 步行10分
- 土地185㎡ · 樓地板105㎡
- 2010年建
4,300萬日圓
39.1萬日圓/㎡
- 安土町西老蘇
- 安土
- 土地210㎡ · 樓地板110㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 |
|---|---|
| 2007 | 2,400萬日圓 |
| 2008 | 2,400萬日圓 |
| 2009 | 2,000萬日圓 |
| 2010 | 2,400萬日圓 |
| 2011 | 2,200萬日圓 |
| 2012 | 1,700萬日圓 |
| 2013 | 2,000萬日圓 |
| 2014 | 1,900萬日圓 |
| 2015 | 1,400萬日圓 |
| 2016 | 1,600萬日圓 |
| 2017 | 1,900萬日圓 |
| 2018 | 1,900萬日圓 |
| 2019 | 1,700萬日圓 |
| 2020 | 1,900萬日圓 |
| 2021 | 2,300萬日圓 |
| 2022 | 1,900萬日圓 |
| 2023 | 2,350萬日圓 |
| 2024 | 2,100萬日圓 |
| 2025 | 2,500萬日圓 |
| 2026年（部分） | 1,900萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|
| 2007 | 19.2萬日圓/㎡ | 6.3萬日圓/㎡ |
| 2008 | 21.1萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 2009 | 17.1萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2010 | 19.7萬日圓/㎡ | 5.8萬日圓/㎡ |
| 2011 | 16.6萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 14.7萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2013 | 15.2萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 14萬日圓/㎡ | 3.6萬日圓/㎡ |
| 2015 | 11.3萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ |
| 2016 | 14萬日圓/㎡ | 4.1萬日圓/㎡ |
| 2017 | 15.9萬日圓/㎡ | 4.2萬日圓/㎡ |
| 2018 | 12.6萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 12.1萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | 16.2萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2021 | 17.1萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2022 | 13.3萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ |
| 2023 | 17.8萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2024 | 12.9萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
| 2025 | 18.9萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | 16.9萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 獨棟 |
|---|---|
| 0 | 31.2萬日圓/㎡ |
| 1 | 28萬日圓/㎡ |
| 43 | 7萬日圓/㎡ |
| 44 | 6.4萬日圓/㎡ |
| 45 | 5.4萬日圓/㎡ |
| 46 | 15萬日圓/㎡ |
| 50 | 6.1萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | – | – | 27.1萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 11.4萬日圓/㎡ | 13.3萬日圓/㎡ | 25萬日圓/㎡ | – |
| 2010 | – | – | 25.2萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | – | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2012 | – | 11.4萬日圓/㎡ | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | – | – | – | 23.8萬日圓/㎡ |
| 2014 | – | 12.8萬日圓/㎡ | – | 22.9萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 9.4萬日圓/㎡ | – | 23.6萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | – | – | 22.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 5.7萬日圓/㎡ | – | – | 24.2萬日圓/㎡ |
| 2019 | 7.5萬日圓/㎡ | 10.4萬日圓/㎡ | – | 26.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | – | – | 24.2萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 12萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 11.4萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 9.3萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 14.8萬日圓/㎡ | – | – |
近江八幡市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 近江八幡 | – | – | 2,500萬日圓 | 18 | 175 |
| 篠原(滋賀) | – | – | 2,000萬日圓 | 15 | 53 |
| 安土 | – | – | 2,200萬日圓 | 8 | 37 |
近江八幡市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,500萬日圓（共98筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。