徳島市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,100万円
- 17.3万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,800万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 5.1万円/㎡
- 5年で+6.2%
- 2025年の取引件数
- 462
- 徳島県内 5エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
下落に転じた
以前は上昇していましたが、直近5年は年約1.9%下落しています。地域の需要減少を反映していることが多く、人口や空き家の動向を確認しましょう。
徳島県と連動
マンションの㎡単価は徳島県平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の68%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は678万円〜2,050万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.5%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約2.6人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は18.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約19.1年分です（広域では約20.2年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は77%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価は横ばい
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で0%、5年で-1%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ39%低い水準です。
浸水リスクが大きい
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、97%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が33%）、83%が津波浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
徳島市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 241,075
- 2020年比 -4.5%
- 徳島県：-6.1%
- 2025年の転入超過
- -640
- 人口千人あたり -2.65
- 徳島県：-3.62
- 空き家率（2023年）
- 18.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.1%
- 徳島県：21.3%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 徳島県：4.5万円
- 大地震のリスク
- 77.4%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 徳島県：74.5%
- 公示地価（2026年）
- 6.9万円/㎡
- 1年 0.0%・5年 -0.6%
- 徳島県：3.8万円/㎡
- 洪水リスク
- 96.5%
- 地価公示地点57か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 33.3%）
- 徳島県：86.3%
- 津波リスク
- 82.5%
- 地価公示地点57か所のうち津波浸水想定区域内の割合
- 徳島県：72.5%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点57か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 徳島県：1.5%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
徳島市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
630万円
10.5万円/㎡
- 富田橋
- 二軒屋 · 徒歩5分
- 2LDK · 60 m²
- 1991年築
1,200万円
18.5万円/㎡
- 八万町
- 文化の森 · 徒歩20分
- 3LDK · 65 m²
- 1995年築
2,500万円
35.7万円/㎡
- 北前川町
- 徳島 · 徒歩13分
- 3LDK · 70 m²
- 2012年築
戸建て
780万円
6.5万円/㎡
- 八万町
- 文化の森 · 徒歩25分
- 土地150㎡ · 延床120㎡
- 1984年築
1,800万円
1.6万円/㎡
- 上八万町
- 文化の森
- 土地1400㎡ · 延床1100㎡
- 1992年築
3,500万円
20万円/㎡
- 福島
- 徳島 · 徒歩20分
- 土地180㎡ · 延床175㎡
- 1989年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 915万円 | 1,650万円 |
| 2008 | 860万円 | 1,800万円 |
| 2009 | 880万円 | 1,800万円 |
| 2010 | 800万円 | 1,700万円 |
| 2011 | 800万円 | 1,600万円 |
| 2012 | 855万円 | 1,800万円 |
| 2013 | 950万円 | 1,700万円 |
| 2014 | 1,050万円 | 1,500万円 |
| 2015 | 1,000万円 | 1,700万円 |
| 2016 | 850万円 | 1,700万円 |
| 2017 | 1,200万円 | 1,700万円 |
| 2018 | 865万円 | 1,500万円 |
| 2019 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 2020 | 1,400万円 | 1,600万円 |
| 2021 | 1,500万円 | 1,500万円 |
| 2022 | 1,200万円 | 1,900万円 |
| 2023 | 1,300万円 | 1,500万円 |
| 2024 | 1,300万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 1,100万円 | 1,800万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,300万円 | 1,900万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 13.2万円/㎡ | 13.4万円/㎡ | 7.9万円/㎡ |
| 2008 | 13.5万円/㎡ | 13万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2009 | 13.8万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2010 | 12万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2011 | 11.7万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2012 | 14.1万円/㎡ | 11.8万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2013 | 14.6万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2014 | 15.7万円/㎡ | 11万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2015 | 14万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2016 | 12.8万円/㎡ | 13万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2017 | 16.7万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 4.9万円/㎡ |
| 2018 | 14.8万円/㎡ | 11.1万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2019 | 20.7万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2020 | 18.9万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2021 | 17.5万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2022 | 18.3万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2023 | 20.5万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2024 | 18.6万円/㎡ | 10.1万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2025 | 17.3万円/㎡ | 12.1万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 17.4万円/㎡ | 12.6万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 28.6万円/㎡ |
| 1 | – | 22.1万円/㎡ |
| 2 | – | 31.8万円/㎡ |
| 16 | 28.3万円/㎡ | – |
| 20 | – | 12.3万円/㎡ |
| 22 | 21.4万円/㎡ | – |
| 24 | – | 12.7万円/㎡ |
| 25 | – | 10.4万円/㎡ |
| 26 | – | 11.1万円/㎡ |
| 27 | – | 14.3万円/㎡ |
| 28 | – | 8.3万円/㎡ |
| 29 | 14.7万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 30 | 13.5万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 31 | 14.7万円/㎡ | 11.4万円/㎡ |
| 32 | 13.6万円/㎡ | 11.2万円/㎡ |
| 33 | 13.4万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
| 34 | 12.7万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 35 | 11.6万円/㎡ | 10.5万円/㎡ |
| 36 | – | 6.2万円/㎡ |
| 37 | – | 6万円/㎡ |
| 38 | – | 9万円/㎡ |
| 40 | – | 6万円/㎡ |
| 41 | – | 6.9万円/㎡ |
| 43 | – | 4.8万円/㎡ |
| 44 | – | 5.3万円/㎡ |
| 45 | – | 3.6万円/㎡ |
| 46 | – | 6.6万円/㎡ |
| 47 | – | 3.7万円/㎡ |
| 48 | – | 5.6万円/㎡ |
| 49 | – | 5万円/㎡ |
| 50 | – | 5.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2007 | 12万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.4万円/㎡ | – |
| 2009 | 12.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 10万円/㎡ | – |
| 2011 | 11万円/㎡ | – |
| 2012 | 12.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.2万円/㎡ | – |
| 2014 | 13.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 13.1万円/㎡ | – |
| 2016 | 12万円/㎡ | – |
| 2017 | 15.4万円/㎡ | – |
| 2018 | 12.5万円/㎡ | – |
| 2019 | 14.6万円/㎡ | – |
| 2020 | 13.3万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 2021 | 13.9万円/㎡ | – |
| 2022 | 13.4万円/㎡ | – |
| 2023 | 15万円/㎡ | – |
| 2024 | 12.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 12.5万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 9.2万円/㎡ | 11.4万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | – |
| 2009 | 8.3万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | – |
| 2010 | 7.9万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 22万円/㎡ | – |
| 2011 | 8.7万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | – | – |
| 2012 | 7.3万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | – | 23.2万円/㎡ |
| 2013 | 8.4万円/㎡ | 10万円/㎡ | – | – |
| 2014 | 7.5万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 7.7万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | 22.8万円/㎡ |
| 2016 | 5.9万円/㎡ | 12万円/㎡ | – | 24.8万円/㎡ |
| 2017 | 7.1万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | – | 24.8万円/㎡ |
| 2018 | 7.7万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | – | 24万円/㎡ |
| 2019 | 6.9万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | – | 27.8万円/㎡ |
| 2020 | 6.1万円/㎡ | 8.7万円/㎡ | – | 23.5万円/㎡ |
| 2021 | 6.8万円/㎡ | 7.8万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 5.8万円/㎡ | 9.5万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 4.5万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 4.2万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.2万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | – | – |
| 2026年（途中まで） | – | 8.4万円/㎡ | – | – |
徳島市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 徳島 | 1,600万円 | 23万円/㎡ | 1,900万円 | 16 | 239 |
| 阿波富田 | 1,500万円 | 20万円/㎡ | 1,100万円 | 9 | 79 |
| 文化の森 | 870万円 | 13.1万円/㎡ | 1,550万円 | 22 | 70 |
| 佐古 | 1,100万円 | 17.3万円/㎡ | 2,350万円 | 9 | 64 |
| 二軒屋 | 840万円 | 19.8万円/㎡ | 1,600万円 | 13 | 53 |
| 蔵本 | – | – | 2,100万円 | 14 | 48 |
| 鮎喰 | – | – | 1,900万円 | 16 | 46 |
| 府中(徳島) | – | – | 1,750万円 | 16 | 46 |
| 地蔵橋 | – | – | 1,200万円 | 14 | 31 |
| 吉成 | – | – | 1,450万円 | 26 | 20 |
| 中田(徳島) | – | – | 1,200万円 | 26 | 17 |
徳島市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,450万円 | 70 m² | 110 |
| 2LDK | 1,350万円 | 65 m² | 32 |
| 4LDK | 1,500万円 | 85 m² | 15 |
| 1K | 295万円 | 20 m² | 10 |
徳島市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,100万円（㎡単価17.3万円/㎡、76件）です。
徳島市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,800万円（179件）です。
徳島市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-8.4%、住宅地㎡単価は+6.3%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。