Explorando el dinámico panorama inmobiliario de Japón

Analizar el gráfico de los precios medianos totales de transacción brinda una visión clara de lo que los compradores pueden esperar al adquirir un apartamento en comparación con una casa independiente a lo largo del tiempo. Es especialmente destacable que, desde 2008, el precio mediano de transacción de las viviendas se ha mantenido relativamente estable, mientras que el de los apartamentos ha seguido una tendencia ascendente gradual. Aunque inicialmente los apartamentos suelen ser algo más asequibles que las casas, a partir de 2022, sus precios no solo se equiparan, sino que en algunos casos incluso superan a los de las viviendas. Este cambio podría deberse a que, por lo general, los apartamentos son más pequeños pero se encuentran en zonas con mayor demanda y potencial de crecimiento. En la siguiente sección, profundizaremos en este fenómeno analizando el precio por metro cuadrado.

Al analizar el precio medio por m², ajustado al tamaño del inmueble, se observa que los apartamentos tienen un precio unitario superior al de las casas unifamiliares. Esto respalda la idea de que, al ubicarse en zonas más solicitadas, los apartamentos incluyen una prima de localización. Los datos señalan claramente el fin del prolongado declive del mercado inmobiliario —que se extendió desde la década de 1970 hasta aproximadamente 2007—, evidenciando una recuperación mucho más rápida en el sector de los apartamentos. A lo largo de los años, el precio por m² de los apartamentos ha ido aumentando de forma constante, llegando a aproximadamente 471,000 yenes en 2024, mientras que el de las casas ha experimentado incrementos modestos, manteniéndose entre 220,000 y 230,000 yenes. Este contraste resalta el fuerte atractivo de los apartamentos en áreas urbanas y su mayor potencial para una apreciación rápida del valor en comparación con las casas unifamiliares.

La antigüedad del edificio es un factor clave para determinar el precio por m² en Japón, donde las propiedades de nueva construcción se valoran notablemente más alto. Los datos ponen de manifiesto una inquietud común en el sector inmobiliario japonés: la rápida depreciación, especialmente en el caso de los apartamentos nuevos, cuyos precios tienden a disminuir de forma constante durante los primeros 30 años. Por otro lado, las casas experimentan una caída abrupta en su valor durante los primeros 15 años, para luego estabilizarse. A primera vista, podría parecer que los apartamentos se deprecian de forma más acelerada que las viviendas; sin embargo, esta apreciación no lo explica todo. En los últimos 15 años, los precios de los apartamentos han mostrado una tendencia al alza, impulsados por una creciente demanda y por ubicaciones urbanas privilegiadas. En la siguiente sección, profundizaremos en cómo interactúan estos dos factores —la depreciación y las tendencias de precios a largo plazo— al analizar propiedades construidas en distintos períodos.

Al analizar las tendencias de precios de apartamentos según las cohortes de años de construcción, es posible simular lo que habría ocurrido si en el pasado se hubieran comprado y vendido estas propiedades. Por ejemplo, consideremos los datos de 2012: los apartamentos edificados entre 2010 y 2015 se consideraban nuevos en ese momento, mientras que los construidos entre 2000 y 2005 tenían cerca de 10 años. Los datos revelan que, a partir de 2012, las propiedades de mayor antigüedad experimentaron un fuerte aumento en sus precios. En contraste, la cohorte 2010–2015, pese a su atractivo por ser de nueva construcción, sufrió una rápida depreciación que compensó en gran parte sus ganancias iniciales hasta aproximadamente 2019. Estas cohortes se seleccionaron en función de importantes actualizaciones en las normativas sísmicas, lo que evidencia cómo las mejoras en los estándares de seguridad y en los métodos de construcción modernos pueden influir en los precios del mercado. En general, este análisis destaca la compleja interacción entre la acelerada depreciación de las propiedades nuevas y el crecimiento a largo plazo observado en apartamentos más antiguos y consolidados.

De manera similar a lo que ocurre con los apartamentos, las casas independientes también pierden su prima de obra nueva con el tiempo. Sin embargo, se destaca una diferencia notable: la brecha de precios es mucho mayor entre las construidas en 1975–1980 y las de 1990–1995. Esta marcada separación podría estar relacionada con la importante revisión de la Ley de Normas de Construcción en Japón en 1981, la cual parece haber afectado más a las casas independientes que a los apartamentos. Las viviendas edificadas tras esta actualización se benefician de normas modernas de seguridad y construcción, lo que se refleja en precios medianos por m² más altos. En consecuencia, aunque la prima del recién construido disminuye con el tiempo, las propiedades construidas bajo estos estándares continúan manteniendo un valor superior gracias a su mayor durabilidad y mejores características de seguridad.

El mercado inmobiliario de Japón se presenta como un dinámico rompecabezas, donde cada información —desde las tendencias en las transacciones hasta las variaciones de precios según la antigüedad de los edificios— ofrece valiosas claves para tomar decisiones de inversión acertadas. Ya sea que te atraiga la energía vibrante de los modernos apartamentos o el encanto atemporal de las casas unifamiliares, comprender estas tendencias puede proporcionarte una ventaja competitiva. Si ya tienes una prefectura específica en mente, simplemente selecciónala en el menú superior. Además, puedes profundizar explorando barrios, ciudades o pueblos locales, adaptando tu análisis a la zona que más te interese. Esperamos que esto te ayude a descubrir el lugar perfecto en el siempre cambiante panorama inmobiliario de Japón.